Ровно два года назад мы в Vesco Realty начали проект топ-10 лучших особняков в сегменте элит и премиум-класса: ежемесячно мы отбираем самые ликвидные предложения рынка и формируем рейтинг, который и представляем нашим клиентам. Для наглядности мы сохранили «историю» в онлайн-пространстве, а значит - каждый читатель может сделать свои выводы о трендах рынка, увидеть проданные дома и «примерить» на себя востребованные рынком лоты.
В том же 2015 году мы писали о том, что рынок элитных вторичных домов – своеобразный айсберг, и нельзя судить о его реальном состоянии на основе зависших на вершине неликвидных лотов. Рынок живой! И еще какой!
Сегодня мы представляем статистику проекта топ-10 за 2016 год – только цифры и факты! Смотрите сами!
В 2016 году в проект вошли 109 уникальных лотов, их них по данным на сегодня в продаже – 83 ед., проданы 26 шт. В масштабах 12-ти месяцев реализовано лишь 24% коттеджей, но, учитывая средний срок экспозиции в 5 месяцев, мы посмотрели первое полугодие – и показатель продаж составил 42%. Ведь очевидно, что выставленные в ноябре 2016 года лоты не могли быть проданы к декабрю.
Вдумайтесь: гарантировано 4 из 10 домов, попавших в наш рейтинг, найдут своих владельцев в ближайшие 5 месяцев! Средний бюджет сделки 1,3 млн. долл! Это ли не показатель «движухи в элитке» и качества экспертизы наших риэлторов? :)
Отдельно отметим 11 лотов, которые при значительном снижении цены повторно попадали в наш рейтинг, становясь действительно лакомыми кусочками в конкретный момент времени.
Каков он, рынок элитной вторички?
На 89% выборка проекта состоит из коттеджей средней площадью 588 кв.м. на участке в 24 сот. с бюджетом 1,7 млн. долл. Оставшиеся 11% - элитные таунхаусы со средними показателями площади в 260 кв.м. на участках 4 сот. за 599 тыс. долл.
Спецификой проекта топ-10 определено и отношение к классности объекта. Современный готовый к проживанию дом в элитарном месте и с ликвидным соотношением цена-качество вне зависимости от его площади с большей вероятностью попадет в наш топ, нежели чуть устаревшее имение в 1000 кв.м. в стиле 90-х. В данном случае, ликвидность и готовность определяют класс и топ-10 каждого месяца.
К слову, только 8% и 9% приходятся на дома без отделки и в стадии «под чистовую», а 55% - готовые «под ключ» коттеджи, из них 70% - полностью меблированы.
Суммарно 74% домовладений приходится на Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, причем практически поровну. Чуть отстает зона Новой Москвы (9%) и Минское шоссе (8%). Прочие направления представлены единичными лотами: в выборку попали дома на Ленинградском, Дмитровском, Осташковском, Волоколамском направлениях. Интересно, что именно дефицит предложения на менее престижных трассах подстегивает покупателей быстрее принимать решения – это видно по доле проданных лотов на непопулярных с точки зрения размещения элитной недвижимости трассах.
Цена расположенной здесь недвижимости также значительно ниже – средний бюджет дома в Новой Москве – чуть менее 900 тыс. долл., на Минском шоссе – 945 тыс. долл., тогда как Новорижское и Рублево-Успенское шоссе поднимают средний ценник в 2 раза – до 1,7-2 млн. долл.
Стоп: продано!
В цене – современные, преимущественно каменные дома, в стадии готовности «под ключ», часто меблированные и полностью готовые к въезду. Вот некоторые из проданных в 2016 году домов:
Среди проданных, дома площадью от 110 до 1200 кв.м. на участках от 7 до 60 сот. Все верно, элитным может быть небольшой дом на маленьком участке, расположенный в одном из элитных коттеджных поселков, полностью застроенных – с действующей инфраструктурой. Более того, тренд последних лет среди частных инвесторов – покупка участков в таких проектах с последующим межеванием и строительством 2-3 компактных коттеджей.
А теперь крамольное! 49% выставленных на продажу в 2016 году и еще не реализованных лотов – снижали цену! Вдумайтесь! Мы специально отбросили предложения, которые ушли с рынка, где ценовой компромисс с высокой вероятностью был достигнут уже на этапе сделки.
НО: АЖ ПОЛОВИНА даже еще не нашедших покупателей домовладений уже упала в цене в среднем на 15%, в максимуме – на 47% от стартовой цены лота.
О чем это говорит? Во-первых, уважаемые клиенты, вы не прислушиваетесь к мнению риэлторов, завышая реальную стоимость вашего актива. Ваше право. Во-вторых, тем самым вы сознательно растягиваете срок экспозиции. Но главное – после снижения цены вы создаете репутацию «проблемного» объекта или «безвыходной финансовой ситуации у продавца», чем «падаете» в цене еще ниже. Ведь единожды «подвинувшийся» продавец сделает еще полшага в сторону покупателя.
