Рынок загородных объектов в Московской области на данный момент насчитывает порядка 30 000 предложений готовых домов в разном ценовом диапазоне – от 2 млн. рублей до 60 млн. долларов. Это рынок и эконом-класса в самом бюджетном варианте, и элитных резиденций на Рублевке, и среднего ценового сегмента (1-2 млн. долларов). И каждая из этих рыночных областей живет по собственным законам, имеет собственные каналы сбыта и рекламную политику, по-разному переживает экономические кризисы и политические скандалы; домами в них занимаются, продают и покупают разные люди. Поэтому, прежде чем собраться продавать свою недвижимость в Подмосковье, нужно определиться с ее экономической нишей и рыночной стоимостью.
Очень часто мы сталкиваемся с тем, что представления собственников о стоимости их недвижимости очень существенно отличаются от реальности: на 20, 30, а то и на 100%. Когда мы говорим о стоимости, мы имеем ввиду прежде всего рыночную стоимость объекта, по которой в более-менее предсказуемом интервале времени его могут купить (как правило, для загородного премиального рынка требуется 1-2 года, чтобы продать коттедж). И эта стоимость, к сожалению, далеко не всегда равна затратам на строительство дома или на покупку участка: земля может сильно подешеветь или подорожать, собственник может излишне потратиться при строительстве или отделке и т.д. Некоторые же объекты недвижимости вообще «со скрипом» поддаются оценке: они фактически находятся «вне рынка», и спрос на такой лот стремится к нулю (например, элитный особняк на совсем не элитном направлении - Горьковском, Щелковском, Варшавском шоссе и т.п.).
При формировании желаемой цены продажи очень многие собственники рассуждают следующим образом: «Я столько лет строил этот дом, столько сил на него потратил: плитку туалетную с золотой канвой полгода ждал из Италии, специальным мрамором и художественной мозаикой крыльцо укладывал, потратил в итоге уйму денег, плюс нервы, плюс время, ну и вообще недвижимость же, говорят, растет с каждым годом в цене, поэтому…». Поэтому, при таких расчетах итоговая цена зачастую бывает в 2-3 раза выше рыночной.
Как правильно оценить загородную элитную недвижимость?
Конечно же, можно заглянуть в журнал «Недвижимость и цены», или газету «Из рук в руки», посмотреть на нескольких досках объявлений и сайтах агентств недвижимости, но зачастую похожие по параметрам (площади, степени готовности, расположению) объекты могут отличаться по цене в 2, в 3, в 10 раз! Откуда такая разница, и как верно определить целевую нишу?
Некоторые продавцы решают этот вопрос фундаментально: обращаются в лицензированную оценочную компанию и получают официальное оценочное заключение о стоимости дома, участка, квартиры. Когда с этим заключением собственник звонит в агентство недвижимости, большим сюрпризом становятся для него слова агента, что цена дома на самом деле на 30, 50% ниже имеющейся оценки. Дело в том, что профессиональные оценщики принимают во внимание исключительно формальные коэффициенты (расположение, площадь, наличие охраны на участке или в поселке; тип и назначение земли, инфраструктуру, коммуникации и прочее). Информацией же о фактически проведенных сделках, их объеме, суммах владеют лишь агенты, активно занимающиеся продажей недвижимости в конкретном рыночном сегменте. Основная часть сделок проходит на уровне 80-85% от официальной цены экспонирования, поэтому консультация с досками объявлений и порталами по недвижимости тоже не всегда даст объективную картину.
Профессиональный агент по недвижимости, специализирующийся на районе расположения вашей недвижимости, в течение 10-15 минут способен сложить в голове кубик-рубика формальных коэффициентов и рыночной ситуации, и обозначить приблизительную цену объекта +/-15%. Понятное дело, что какой-то принятой таблицы этих коэффициентов нет и быть не может, - как правило, все это происходит на интуитивном уровне при опоре на историю сделок в обозначенном районе. Если у вас нет своего «проверенного» агента, всегда лучше обратиться за оценкой в 2-3 риэлторские компании для получения более объективной цены.
Для правильной оценки дома или участка в большинстве случаев так же необходим выезд агента на место: фотографии и описание дома могут дать лишь примерный разброс по условиям (20-30 процентов). По факту же многие нюансы видны брокеру только, когда он доедет до объекта: дом стоит в первой линии от шумной дороги, сразу за забором - бетонный заводик или шумные соседи, разбитая подъездная дорога, звук от самолетов, неприятный запах и прочее.
В нашей компании профессиональная консультация агента, специализирующегося именно на вашем сегменте, выезд на место и экспертная оценка совершенно бесплатны. Звоните +7 (495) 225-44-51 или пишите zagorod@vesco.ru - мы всегда вам рады!
