Vesco Realty - агентство элитной недвижимости по Москве и области
Подбор недвижимости
Услуги собственникам
  • Блог
  • Город
  • Загород
  • Подписка
  • Сайт Vesco Realty
  • ДизАрх
  • Микрофон эксперту
  • Покупаешь?
  • Продаешь?
  • Realtor rules
  • Навигатор
  • Особое мнение
  • Зарубежный опыт
  • Ради денег
  • Лайфхаки
  • НовинкаСМИ о нас
Главная страница блогаПродаешь?

Сколько действительно стоит ваш дом?

16 декабря 2014
2679

 

Рынок загородных объектов в Московской области на данный момент насчитывает порядка 30 000 предложений готовых домов в разном ценовом диапазоне – от 2 млн. рублей до 60 млн. долларов. Это рынок и эконом-класса в самом бюджетном варианте, и элитных резиденций на Рублевке, и среднего ценового сегмента (1-2 млн. долларов). И каждая из этих рыночных областей живет по собственным законам, имеет собственные каналы сбыта и рекламную политику, по-разному переживает экономические кризисы и политические скандалы; домами в них занимаются, продают и покупают разные люди. Поэтому, прежде чем собраться продавать свою недвижимость в Подмосковье, нужно определиться с ее экономической нишей и рыночной стоимостью.

Очень часто мы сталкиваемся с тем, что представления собственников о стоимости их недвижимости очень существенно отличаются от реальности: на 20, 30, а то и на 100%. Когда мы говорим о стоимости, мы имеем ввиду прежде всего рыночную стоимость объекта, по которой в более-менее предсказуемом интервале времени его могут купить (как правило, для загородного премиального рынка требуется 1-2 года, чтобы продать коттедж). И эта стоимость, к сожалению, далеко не всегда равна затратам на строительство дома или на покупку участка: земля может сильно подешеветь или подорожать, собственник может излишне потратиться при строительстве или отделке и т.д. Некоторые же объекты недвижимости вообще «со скрипом» поддаются оценке: они фактически находятся «вне рынка», и спрос на такой лот стремится к нулю (например, элитный особняк на совсем не элитном направлении - Горьковском, Щелковском, Варшавском шоссе и т.п.).

При формировании желаемой цены продажи очень многие собственники рассуждают следующим образом: «Я столько лет строил этот дом, столько сил на него потратил: плитку туалетную с золотой канвой полгода ждал из Италии, специальным мрамором и художественной мозаикой крыльцо укладывал, потратил в итоге уйму денег, плюс нервы, плюс время, ну и вообще недвижимость же, говорят, растет с каждым годом в цене, поэтому…». Поэтому, при таких расчетах итоговая цена зачастую бывает в 2-3 раза выше рыночной.

Как правильно оценить загородную элитную недвижимость?

Конечно же, можно заглянуть в журнал «Недвижимость и цены», или газету «Из рук в руки», посмотреть на нескольких досках объявлений и сайтах агентств недвижимости, но зачастую похожие по параметрам (площади, степени готовности, расположению) объекты могут отличаться по цене в 2, в 3, в 10 раз! Откуда такая разница, и как верно определить целевую нишу?

Некоторые продавцы решают этот вопрос фундаментально: обращаются в лицензированную оценочную компанию и получают официальное оценочное заключение о стоимости дома, участка, квартиры. Когда с этим заключением собственник звонит в агентство недвижимости, большим сюрпризом становятся для него слова агента, что цена дома на самом деле на 30, 50% ниже имеющейся оценки. Дело в том, что профессиональные оценщики принимают во внимание исключительно формальные коэффициенты (расположение, площадь, наличие охраны на участке или в поселке; тип и назначение земли, инфраструктуру, коммуникации и прочее). Информацией же о фактически проведенных сделках, их объеме, суммах владеют лишь агенты, активно занимающиеся продажей недвижимости в конкретном рыночном сегменте. Основная часть сделок проходит на уровне 80-85% от официальной цены экспонирования, поэтому консультация с досками объявлений и порталами по недвижимости тоже не всегда даст объективную картину.

Профессиональный агент по недвижимости, специализирующийся на районе расположения вашей недвижимости, в течение 10-15 минут способен сложить в голове кубик-рубика формальных коэффициентов и рыночной ситуации, и обозначить приблизительную цену объекта +/-15%. Понятное дело, что какой-то принятой таблицы этих коэффициентов нет и быть не может, - как правило, все это происходит на интуитивном уровне при опоре на историю сделок в обозначенном районе. Если у вас нет своего «проверенного» агента, всегда лучше обратиться за оценкой в 2-3 риэлторские компании для получения более объективной цены.

Для правильной оценки дома или участка в большинстве случаев так же необходим выезд агента на место: фотографии и описание дома могут дать лишь примерный разброс по условиям (20-30 процентов). По факту же многие нюансы видны брокеру только, когда он доедет до объекта: дом стоит в первой линии от шумной дороги, сразу за забором - бетонный заводик или шумные соседи, разбитая подъездная дорога, звук от самолетов, неприятный запах и прочее.

В нашей компании профессиональная консультация агента, специализирующегося именно на вашем сегменте, выезд на место и экспертная оценка совершенно бесплатны. Звоните +7 (495) 225-44-51 или пишите zagorod@vesco.ru - мы всегда вам рады!

как продать быстро
секреты продаж
элитная недвижимость
советы
Вконтакте
Facebook
Twitter
Google+
Похожие записи
Как продать дом
Как продать дом
2416
0
Топ-10 преступлений при фотографировании объектов
Топ-10 преступлений при фотографировании объектов
7092
0
Комментариев ещё нет
Социальные сети
Если вам привычнее узнавать о новостях через социальные сети, присоединяйтесь!

Свежий взгляд на мир элитной недвижимости

Самое популярное
100+ агентств элитной недвижимости для продажи Вашей собственности
100+ агентств элитной недвижимости для продажи Вашей собственности
77487
31 секретная фраза риэлторов
31 секретная фраза риэлторов
24352
Земля против готового дома
Земля против готового дома
18187
Бесплатная оценка коттеджа
Загородная недвижимость
  • Коттеджные поселки
  • Коттеджи
  • Таунхаусы
  • Участки
Городская недвижимость
  • Жилые комплексы
  • Элитные квартиры в Москве
Информация
  • Блог
  • Контакты
  • О компании
Адрес: 123290, Москва,
1-й Магистральный тупик 5а
  • Схема проезда
  • Контакты
© 2021 «Vesco Realty»
Дизайн и разработка - Weblight.ru

ООО «Веско Групп»
ОГРН 1147746264599 / ИНН 7714930244