«На дворе 21 век, эпоха интернета, обеспечившего доступ к самой разной информации для широких слоев населения любой страны, если не для всех. И даже недолгое наблюдение за изменением открытой информации в базах данных агентств недвижимости и их новостной ленте позволит каждому сделать вывод о том, жив ли рынок, падают ли цены и совершаются ли сделки», скажете вы, - и будете правы, рассуждая о растущем или стабильном рынке.
Но все кардинально меняется в кризис! Вторичный рынок, словно заснувший вулкан: интенсивность выделения паров и газов снижается, глазу доступен только струящийся над кратером тонкий дымок, тогда как на самом деле градус активности, образующий магму в вулкане или ведущий к совершению сделок на рынке, только повышается.
На ум приходит множество аналогий, но суть одна: настоящие события разворачиваются «под ковром», вне поля зрения кабинетных аналитиков и праздных «туристов». Рынок готовых коттеджей, преимущественно предназначенных для постоянного проживания и расположенных в современных охраняемых поселках – гораздо более узкий, нежели сегмент городских квартир, а значит и скорость взаимодействия многократно увеличивается.
Так что же на самом деле происходит на вторичном рынке готовых коттеджей, и чем плохи для покупателей и продавцов выводы на основе анализа только лишь открытой информации?
Вседоступность или вседозволенность
Открытая информация представляет собой базы данных выставленных на продажу (на слэнге риэлторов – листинговых) объектов недвижимости. Будь то сайт агентства недвижимости, агрегатор типа cian.ru или база с платным доступом «для риэлторов» winner – суть одна. Множество коттеджей, которые ожидают своего клиента месяцами – индикатор, свидетельствующий не в пользу рынка.
Да и вообще, анализ неликвида – формирует «неликвидные» ожидания, не правда ли? Покупатели видят «болото»: инвесторы уходят на альтернативные рынки, а ищущие для себя торгуются «в пол» или тянут время, в любом случае – финансовый отток с рынка налицо.
С другой стороны, продавцы, которые оценивают свои дома по аналогичным предложениям, не отдавая себе отчет, что анализ листинговых предложений не дает информации о реальном положении дел. Находится ли дом в залоге, насколько устарела морально и физически отделка (а это 30-40% бюджета индивидуального дома), прочно ли финансовое положение владельца, шумно ли от дороги и насколько популярен и запрашиваем сам поселок. Результат – завышенные ценовые ожидания, которые ведут к увеличению объема листинговых объектов со сроком ожидания клиента в несколько лет.
Быть на волне – рецепты покупателям
Правда жизни такова, что лучшие объекты и условия вам гарантированы только при работе с брокером. Во-первых, потому что действительно бросовые и уникальные дома не успевают выйти на открытый рынок.
Во-вторых, владельцы готовых домов – люди непростые, не каждый из них готов заявлять об открытой продаже по дисконтной цене. Причин такого поведения много, но факт остается фактом: о возможности покупки такого дома вы узнаете только в двух случаях.
Первый: вы – клиент, и обратились в то самые агентство, которое ведет «продавца», тут вам повезло. Или же вы – покупатель, убедивший в своей платежеспособности и серьезности намерений брокера, который роет землю для вас в поисках лучшего предложения.
Преданный брокер – гарантия успеха
К слову, удачные инвестиционные вложения в недвижимость (а дом – всегда актив, даже если он приобретен для собственного проживания) полностью зависят от уверенности брокера в серьезности ваших намерений:
- Работа с одним агентом – догма. Вы можете пользоваться услугами нескольких компаний, но рискуете потерять репутацию «преданного» покупателя, а значит в скором времени ни один серьезный игрок не будет воспринимать вас всерьез. Как правило, выбор нескольких агентов – лишь первый шаг, второй - попытки всеми силами выйти напрямую на продавца, минуя риэлтора. В сегменте вторичных домов (преимущественно – бизнес-класса) «черный список» клиентов действительно существует.
- Удачная покупка – работа клиента. Да, брокер может намыть груды песка в поисках самородка, но отсматривать новые предложения нужно в режиме реального времени. Покупка загородного дома – утомительна и в транспортном смысле, но только оперативность просмотра даст вам фору в череде клиентов.
- И главное – берите и не оглядывайтесь! Если вы «в рынке» и вышло хорошее предложение - не пытайтесь еще и еще опустить продавца, будьте уверены – дом будет продан быстрее быстрого, а вы останетесь ни с чем. Нет, вы не одни такие «с живыми деньгами», за ликвидом охотятся, таятся «в засаде». Действуйте!
Примеров быстрых сделок много, вот один из них. Дом в Миллениум парке не успел даже попасть во внутреннюю рассылку между брокерами рынка – он продался на 1 день. Цена в 45 млн. руб. – средний чек для поселка, но уникальность расположения внутри поселка, а коттедж одновременно граничит с каналом и парком, смогли оценить те покупатели, кто давно и пристально ищут неординарное по рыночным ценам в четко очерченной зоне своего интереса.
Заряженный на успех и уверенный в серьезности намерений клиента брокер, активность покупателя и скорость принятия им решений – факторы, которые делают рынок живым, а сделки – реальностью. Все зависит от вас!
