Практически каждый собственник коттеджа или таунхауса в Подмосковье рано или поздно сталкивается с этой задачей: даже если дом возводился с душой, трепетом и сожженными нервными клетками для своей любимой семьи, рано или поздно приходит неизбежное решение о продаже, и здесь начинаются сложности.
С чего начать?
Как правило, решение о продаже дома приходит из ниоткуда. Причины продажи у каждого собственника свои, но можно выделить несколько основных: переезд в другой район или за рубеж, желание купить что-то более современное и дорогое, срочная потребность в деньгах. Но какая бы причина не двигала продавцом, задача одна – максимально выгодно и в сжатые сроки расстаться с правом собственности на дом. Реализация этой задачи должна проходить последовательно, в несколько этапов. Для начала нужно определиться, в какие сроки вы хотите проситься с недвижимостью? Подходы к реализации при «горящей» продаже отличаются от стандартного экспонирования объекта на рынке. Если срочности в сделке нет, и дом может ждать своего покупателя, тогда можно спокойно и методично готовить документы (собирать необходимые справки, доверенности, выписки), заниматься рекламой и выставлять дом по рыночной цене. Сразу отметим, что загородный рынок Московской области очень медленный и нерасторопный. В настоящее время на нем наблюдается затишье и стагнация, а средний срок экспонирования объектов по «рыночным» ценам составляет год-полтора, а то и более. При этом реальные сделки происходят по ценам на 20-30 % ниже рыночной.
Что делать?
В первой ситуации, когда вы никуда не торопитесь – выставляйте ваш объект по среднерыночной стоимости. Но если каждый день на кону – сразу начинайте с демпинга. Но насколько низко нужно “опуститься”, чтобы потенциальные покупатели быстро обратили на вас внимание? Ответить на этот вопрос вам сможет только опытный брокер загородного рынка. Ведь задача такого демпинга – не столько привлечь целевую аудиторию (клиентов, рассматривающих покупку в бюджете вашего объекта), сколько расширить эту аудиторию вниз, где динамика продаж существенно выше. Понижая стоимость дома на 30-40%, вы тем самым захватываете тех, кто изначально рассматривает для себя сегмент более доступного жилья! На загородном рынке можно выделить несколько сегментов спроса:
- Таунхаус рядом с Москвой до 400 000 долларов;
- Небольшой дом (до 30 км от МКАД) или дальняя дача (от 40 км от МКАД) до 500 000-600 000 долларов;
- Дом от 300 кв.м. под отделку до 30 км. от МКАД до 1 млн. долларов;
- Дом, готовый к проживанию, до 30 км от МКАД до 1 млн. долларов;
- Дом от 500 кв.м. в элитном поселке под отделку до 2,5 млн. долларов;
- Дом от 500 кв.м. в элитном поселке, готовый к проживанию до 4 млн. долларов;
- Элитные объекты свыше 4 млн. долларов (ближняя Рублевка, элитные поселки Новорижского шоссе, и некоторые другие объекты).
Безусловно, у каждого направления Подмосковья есть свое более дробное деление и специфика, но большинство продаваемых объектов на загородном рынке так или иначе стремятся к этой воронке. При срочной продаже объекта, самый верный способ – перейти на верхнюю границу предыдущего типового запроса. О том, как найти покупателя, совершить упешную сделку по продаже, о тенденциях роста цен читайте в нашей рубрике "Продаешь?"
