Мне довелось прочесть 284 статьи о покупке недвижимости с инвестиционными целями, и все они начинались с рассуждений о том, что недвижимость остаётся лучшим объектом для инвестирования. Не буду нарушать традицию и я, а потому также скажу: приобретение недвижимого имущества – лучшее вложение. Особенно когда речь идёт об элитном сегменте.
Раньше и теперь
Сравнивая «век нынешний и век минувший», эксперты, даже самые невозмутимые, имеют обыкновение отмечать с сожалением, что прежде было куда лучше. Вероятно, так оно и есть, хотя, честно говоря, и текущие цифры доходности не пугают.
«Безусловно, сегодняшний потенциал рынка недвижимости несравним с показателями начала 2000-х», - говорит директор департамента продаж компании Донстрой Анна Коробкова. «Инвестиции в недвижимость по-прежнему выгодны, однако изменилась их доходность, - согласна с ней Ольга Воронцова, заместитель генерального директора компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). – Остались в истории суперприбыли нулевых годов, когда квартиры, купленные на этапе котлована, вырастали в цене в два раза и более».
Конечно, причины изменения конъюнктуры имеют, прежде всего, экономическую подоплеку. Но нельзя пренебрегать и тем, что другим стал потребитель, иными стали его ожидания и требования. По мнению генерального директора компании, Open Village Владислава Копицы, инвестиционная привлекательность элиты стала меньше, прежде всего, потому что «больше составляющих входит сейчас в принятие решения». Мысль эту развивает управляющий партнер компании Норвекс НЛК Семён Гоглев: «Важно понимать, что есть удачные и неудачные решения, и неудачных больше, потому что авторы проектов порой не учитывают, что жизнь меняется, и формат меняется тоже». «Надо тщательно подходить к выбору объекта для инвестиций», - поясняет Ольга Воронцова. – Некачественный проект не оправдает возложенных на него инвестиционных ожиданий».
Воспоминания о блаженных нулевых приятны, и всё-таки не будем преувеличивать глубину разверзшейся бездны. «Конечно, размер дохода, получаемого от инвестиций, сегодня разительно отличается от докризисных показателей», - говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Однако при грамотной стратегии инвестирования заработать по-прежнему можно до 30%». «Если всё сложится, то может быть 20-30%», - соглашается Семён Гоглев. А Владислав Копица даже более оптимистичен: «Хорошее место, качественная инфраструктура – и можно получить 35-40%».
Эксклюзивный коттедж в современном стиле с эксплуатируемой кровлей в КП Шульгино
Элитные инвесторы, кто они
Разумеется, мотивы при покупке недвижимости могут быть разные – дальнейшая перепродажа, сдача в аренду, приобретение для детей или родителей, либо просто сохранение вложенных средств. А возможно и сочетание различных мотивов. В связи с этим эксперты делят инвесторов на несколько категорий.
Екатерина Румянцева отмечает наличие двух групп. Первые зарабатывают в краткосрочной перспективе на изменениях в стадии строительной готовности, и, по её мнению, доля таких инвесторов на рынке – около 15%. Но есть еще и так называемые пассивные инвесторы. Они вкладывают в недвижимость свободные средства и зачастую не имеют четко определенной цели. Они могут пользоваться недвижимостью сами, могут продать объект по готовности или сдать его в аренду. Екатерина Румянцева относит к такой категории до 20-25% покупателей.
В «Донстрое» также считают, что процент консервативных инвесторов, т.е. тех, кто вкладывает свободные средства в недвижимость с целью их сохранения и получения пассивного дохода, по-прежнему велик. Согласно анализу компании, порядка 6% приобретений делается для дальнейшей перепродажи, около 4% - для сдачи в аренду. Кроме того, добавляет Анна Коробкова, «18% покупателей в классе de luxe приобретают квартиру как второе жилье, что тоже можно расценивать как пассивную инвестицию».
Ольга Воронцова обращает внимание на то, что, в принципе, интерес для инвесторов может представлять не только жилой, но и коммерческий сектор рынка, причем нежилые помещения потенциально более доходны. Однако при их покупке требуется опыт проведения такого рода сделок, а также понимание, как в дальнейшем распорядиться своим активом, чтобы извлечь из него прибыль. Поэтому в качестве объектов для вложений рассматриваются чаще всего квартиры.
«Они понятны и осязаемы как инвестиционный инструмент, - отмечает Ольга Воронцова, - жилье приносит хотя и небольшой, но стабильный доход».
Грань между городом и деревней
Прежде всего, констатируем: усилия стереть различия между жизнью городской и деревенской, предпринимавшиеся властью социалистической и продолженные её капиталистическими последователями, оказались недостаточно эффективны. Ну, всё-таки слишком разные это вещи. Конечно же, и дельфин, и русалка прекрасны, но - каждый по-своему. Так что исследовать инвестиции в городскую и загородную элитную недвижимость через запятую было бы опрометчиво.
Эксперты полагают, что инвестиционная привлекательность элитных квартир снижается ввиду выхода большого количества новостроек. Растет конкуренция, а цены, соответственно, не растут так, как хотелось бы. Домов в финальной стадии достаточно, дефицита нет. Разумеется, мы говорим не о том, что городская элитная хуже загородной. Везде есть свои плюсы и минусы. Просто их надо видеть и оценивать, принимая решение.
Алексей Аверьянов
генеральный директор Vesco Group
Проблема городской элитки с точки зрения инвестиционной привлекательности в том, что этот рынок стандартизирован.Покупатель понимает, из чего состоит продукт, в состоянии оценить себестоимость, он может разложить всё по полочкам, так что спрятать маржу вряд ли получится. А вот загородный дом не стандартизирован. В одном и том же поселке два дома могут в разы отличаться по стоимости, всё зависит от проекта, от местоположения участка. Уровень шума, близость к природе, подъездная дорога, - всё имеет значение.
С ним согласен Владислав Копица, который также считает, что самое главное – это место, место и ещё раз место. «Есть на рынке ряд лакомых кусков земли», - говорит он, - которые ещё никому не попались на глаза». Правда, их очень мало, и это небольшие территории, оговаривается он. Тем не менее, при удачном расположении и хорошем окружении в такие проекты можно инвестировать, будучи уверенным в успехе.
Да, вкладывать в элитную загородку имеет смысл, считает Юлия Юрлова, соучредитель ГК «Изба де Люкс». Но от инвестора требуется грамотный подход. Нужно учитывать всю совокупность факторов. «Местоположение, инфраструктура посёлка, наконец, актуальные архитектурные тренды», - вот что выделяет эксперт. Кроме того, она рекомендует обратить внимание на растущий интерес к дереву как к строительному и отделочному материалу. Это безусловный тренд времени, игнорировать его – глупо и непрофессионально. «Понимание архитектуры и функциональности становится другим, - соглашается с ней Семён Гоглев. – мода на пафосное и наносное сменилась необходимостью настоящего».
Новый дом "под ключ" в Миллениум Парке
Элитные цены
Алексей Аверьянов: Вложение в элитную загородную недвижимость стало актуальной историей. Другой вопрос, что рука об руку с ростом интереса идет и рост требовательности. Так что девелопер, вложившийся в загородку, может получить отличный доход. Хотя и не исключено, что его ждёт фиаско.
Элитный диапазон лежит в ценовом диапазоне от 1.5 до 3 млн долл. Инвестиционная привлекательность возникает там, где есть покупатель, который может себе это позволить. Опыт показывает, что нижняя планка – именно 1.5 млн. долл. Есть, разумеется, инвесторы, которые строят и продают за 3.5, а то и 10 млн долл.
А Юлия Юрлова утверждает, что самый дорогой на сегодня загородный дом вообще продается за немыслимые 1 млрд.193 млн рублей, и сделан он из клеёного бруса. Но в любом случае это достаточно узкий сегмент рынка, и есть вероятность зависнуть с таким объектом. А 1,5 - 3 млн – диапазон самый живой.
Екатерина Румянцева сообщает важную деталь: по её мнению, наиболее привлекательные объекты, в том числе, с инвестиционной точки зрения, реализуются в закрытых продажах. Вот их потенциал доходности как раз и составляет уже упоминавшиеся нами 30%. Это подтверждает мысль, высказанную Владиславом Копицей: «Если человек хотя бы последние лет 5 не занимался загородной недвижимостью, ему лучше в этот сегмент не соваться».
Виноград при ближайшем рассмотрении
Итак, чисто теоретически элитная недвижимость представляет большой интерес как предмет инвестиций: нигде не получишь такого дохода. Однако это теория. На практике виноград может оказаться зелен.
Семён Гоглев предпочитает достаточно общие формулировки. «Заработать можно только на тех объектах элитной недвижимости, которые гарантированно понравятся другим, на том, что нужно, но редко встречается», - говорит он. И добавляет: «А вот за те объекты, что уже сейчас с трудом продаются, лучше и не браться. Завтра и послезавтра они тем более будут никому не нужны».
Екатерина Румянцева полагает, что опасность, может быть, и не столь велика, но реальна. «На рынке есть небольшое количество переоценённых проектов, которые по этой причине не продаются». Впрочем, большинство девелоперов, считает она, вовремя корректируют свои стратегии и достаточно гибки, они дают рассрочки и дисконты, благодаря которым покупатель может в будущем заработать дополнительные 3-5% при перепродаже.
Работа с единичными участками позволяет девелоперу (а, следовательно, и инвестору) минимизировать риски, особенно в отличие от проекта целого поселка. Новые дома всегда хорошо рассматриваются покупателями и пользуются спросом. Тут ведь главное, что вокруг уже есть жизнь, инфраструктура, всё это можно посмотреть и оценить. Правда, оговаривается эксперт, весь функционал, вся начинка нового дома должны быть продуманы заранее и делаться не под заказчика. В противном случае, два года уйдет только на изучение особенностей его характера и настроения, а также согласование всех деталей, - отмечает Алексей Аверьянов.
Выводы
Мы начали наш обзор с констатации того факта, что элитная недвижимость была и остается лучшим объектом инвестиций. А закончить хотелось бы очень точным и справедливым замечанием Владислава Копицы: «инвестировать можно только те деньги, которые вы готовы потерять». Пусть эта оптимистичная нота будет завершающей.
РУСЛАН ДЗКУЯ
Российский строительный комплекс 11-19-2018
