Дефицит отделки
Новые/свежие дома с отделкой - самый востребованный сегмент спроса в загородной недвижимости. Большинство покупателей уже «наелись» ремонтами в своих квартирах и совершенно не хотят тратить время и нервы на отделочный процесс за городом (не наездишься). Поэтому многие хотят купить уже готовый объект в формате «заезжай и живи», и радоваться жизни. Такие дома продаются раза в два быстрее, чем аналогичные объекты без отделки, и с инвестиционной точки зрения выглядят намного более привлекательными: основная часть заработка при продаже готового домовладения приходится именно на долю интерьера.
Для примера: построенный кирпичный дом 400-500 кв.м. в поселке Madison Park можно купить за 45-50 млн. рублей. Современная качественная отделка в стиле легкой классики/хайтек на такой объект обойдется (конечно, при грамотном дизайн-проекте и адекватном подрядчике) не дороже 25-30 млн. рублей, а продаются такие дома по 120-140 млн. рублей (чистая прибыль - 30-40 процентов).
Адекватно отделанный и оцененный дом в премиальном поселке в пределах 20-30 км от МКАД по ведущим трассам (Рига, Рублевка) продастся, как правило, в течение 6-12 месяцев, в то время как аналогичный объект без отделки может стоять 2-3 года, и это нормальный показатель для загородного рынка.
Девелоперы сами по себе не часто занимаются отделкой в своих объектах - как правило, таким форматом заработка характеризуются частные инвесторы, оптовики, выкупающие землю в поселке или готовые дома по минимальным ценам, «оптом». Такие инвесторы имеют, как правило, внушительные скидки и в студиях дизайна, и у поставщиков мебели и отделочных материалов, поэтому совокупные издержки на отделку существенно снижаются. При самостоятельном ремонте загородного дома у собственника есть шанс нарваться на невменяемого подрядчика и переплатить в полтора-два раза от реальной стоимости работ/материалов.
Ценовые ориентиры
Рынок загородной недвижимости расслоился: Рублевка несколько просела в долларовом эквиваленте, но в целом продажи элитных домов выше 3 млн. долларов идут - и идут неплохо.
А вот рынок недвижимости бизнес-класса, особенно практически вся Новая Рига, постепенно переходит полностью в рублевую зону, и фактически торгуется по «старым» рублевым ценам. Для примера, за лето ушел великолепный современный особняк в стиле ар-деко в элитном поселке «Бенилюкс» за 2 млн. долларов (ранее этот дом стоял на рынке за 6 млн.долларов). Постепенно продаются все «срочные» объекты по старым ценам, и рынок начинает ползти вверх в рублевом эквиваленте на 5-6 процентов, но, тем не менее, в валютном выражении, цены по-прежнему достигают минус 50- 60 % от двухлетней давности.
Лето - традиционный сезон распродаж. В поселках компании Villagio действовала кратковременная акция на земельные лоты, сегодня цены вернулись на прежний уровень и начинаются от 1 500 000 рублей за сотку. Также летом упали цены на готовые дома в Монтевиле и других поселках того же кластера: где-то на 10-12 процентов с минимальных весенних цен. Снизились на 30% и другие лоты – в КП Прозорово, Котово, Барвиха Хиллс.
Спрос
В августе также вышли из-под краткосрочных депозитов многие вклады населения, которые делались на выгодных ставках в конце прошлого года. Поэтому эти деньги люди понесли к застройщикам на первичку эконом-сегмента (коллеги отмечают пик продаж по новостройкам с бюджетом 3-8 млн. рублей).
Мы ощутили лишь затишье на пару недель в самой середине августа, а так лето выдалось довольно активным. Август, июль были довольно активными, покупатели неплохо выходили в деньги и многие показы заканчивались сделками. То же самое мы наблюдаем в начале сентября.
Прогноз на осень
Ожидаем довольно активную осень, что связано, во-первых, с высоким курсом валют (многие покупатели по-прежнему не вышли из долларовых сбережений, и сейчас самое время купить то, что год назад стоило в два-два с половиной раза дороже); во-вторых, кризис дает о себе знать, и многим собственникам срочно нужны деньги для бизнеса/эмиграции/раздачи долгов, в связи с чем появляются интересные объекты существенно ниже и так просевшего рынка. На такие объекты есть всегда устойчивый спрос со стороны инвесторов, и долго эти дома и участки на рынке не задерживаются.
На высоком долларе и евро многие собственники снимают свои вторичные объекты с продажи, боясь продешевить, и спрос опять перетекает на первичный рынок, где население просто паркует свои деньги.
Но это не может продолжаться бесконечно: продают свой дом владельцы не от хорошей жизни, и рано или поздно придется снижать цену и отдавать за "бесценок" (в валютном эквиваленте). Так что, мы ожидаем повышения активности адекватных предложений по вторичке, ну, и будет дальше снижаться стоимость лотов от застройщиков, так как рынок загородной недвижимости среднего класса (бизнес-премиум сегмент), откровенно, перегрет предложением.
