Что из себя представляют заброшенные «поселки-призраки» Подмосковья?
Заброшенные поселки – широкий пласт загородных проектов, отличаются причинами приостановки развития, стадией готовности и собственно – перспективами. Мы в VescoConsulting выделяем следующие типы заброшенных поселков.
1. Очевидное: проекты, где девелоперами были обмануты дольщики – конечные приобретатели домовладений (как правило – уже построенные дома, это проекты бизнес-класса для постоянного проживания). По таким проектам были суды, проходили процедуры банкротств.
Часто эти «активы» уходят в банк в качестве залога, перспектив развития – практически нет, поскольку слишком велик «диаметр клубка» (завязанных на проект участников и процедур): банки / залоги / долговые обязательства перед третьими лицами / конкурсные управляющие /права покупателей-инвесторов и т.д. Чтобы дать новую жизнь проекту требуется обанкротить застройщика, провести переоценку актива, выставить его на торги и только когда может появиться новый девелопер, который войдет в проект на новых условиях. Длительный путь с низкой вероятностью. Кроме того, упала и покупательная способность, а значит, потенциала рынка на такие проекты уже нет.
Примеры таких поселков: КП Барселона, КП Кленовая роща. Нашумевшие проекты компании Сабидом - «Немецкая деревня», «Белый город», «Festival»; «Лесная Симфония»; крупный проект «Ново-Никольское», «Шервудский лес».
2. Поселки с участками без подряда – эконом-сегмент, где по тем или иным причинам девелопер не выполнил (или в течение длительного времени не выполняет) обязательств по прокладке коммуникаций. Как таковых судов нет, но ликвидность самой земли упала (что не привлекает новых клиентов), а существующие владельцы не могут жить без сетей. Таких поселков множество в области, они не мертвые, и не имеют официальный статус «заморожен», но и развития / движения в них нет годами. Реанимация проектов возможна, но при полной реконцепции и только под сильным брендом известного надежного застройщика, репутация которого на рынке «стоит» больше объема негативных отзывов о поселке.
Например: некоторые дачные поселки компании «Своя земля», также «Дмитроград», «Венский лес», «Боярово», «Амельфино», «Малиновка Лэнд» и т.д.
3. Поселки, где застройщики не выполнили свои обязательства по строительству инфраструктуры (как правило, проекты высокого класса), но не пошли по пути банкротства, а сделали реконцепцию в сторону снижения класса. Таких проектов тоже много, где сначала продавали дорогие дома, а после 2007-2008 гг. вывели на продажу участки без подряда. Первоначальные покупатели часто не готовы жить в новом формате, и поселки простаивают – они и не мертвы, но и не заселены даже на половину. Перспектив у таких поселков нет.
Пример: Папушево, Випушки, и т.д.
4. Та же участь постигла проекты элит-сегмента, где застройщик выполнил обязательства, а вот сами покупатели попали впросак. Их покупательная способность упала вследствие финансового кризиса, и содержать, а чаще даже отделать купленный дом, – они уже не могут. И продать «коробки» сегодня довольно сложно, спрос на морально и физически устаревшие дома в высоком сегменте ничтожно мал.
Пример: Бенилюкс, Гринфилд, Третья Охота, Резиденции Монолит.
Одной из основных причин низкой девелоперской активности на загородном рынке Подмосковья эксперты называют резкое падение курса рубля по отношению доллару и евро несколько лет назад, в результате чего стройматериалы стали для них слишком дорогими и возводить новые коттеджные поселки сделалось невыгодно. Какие еще наиболее существенные причины вы могли бы назвать?
Главной причиной снижения девелоперской активности является падение покупательской способности (в денежном выражении) и качественное снижение спроса в нашем основном сегменте – домов для постоянного проживания.
Последнее произошло в ответ на две тенденции:
1) развитие городского формата за пределами МКАД (многоэтажные дома активно наступают на исконно «загородные» территории, престиж и преимущества «жизни на земле» значительно сокращаются, если за окном у вас 12-этажный «муравейник»).
2) люди начали осознавать, что позволить себе жить за городом постоянно может не каждый (купить участок и построить дом – лишь часть пути, недвижимость нужно обслуживать, участок благоустраивать, детей возить в садик / школу и т.д. – появляется необходимость в помощнике, втором / третьем автомобиле).
Как вы считаете, возможно ли увеличение девелоперской активности на подмосковном загородном рынке в ближайшие 3-4 года?
Да, возможно, спрос в массовом сегменте может вернуть активное развитие ипотечного кредитования под строительство дома по приемлемым ставкам (до 10% годовых).
