Границы рынка
Рынок элитной недвижимости сконцентрирован в границах Новорижского и Рублево-Успенского шоссе. Все чаще появляются элитные объекты по менее популярным направлениям вроде Симферопольского, Пятницкого, Ленинградского, Калужского шоссе. Более того, среди них бывают просто великолепные, уникальные объекты по цене в 1.5-2 раза ниже аналогов на Риге-Рублевке.
«Но эти особняки практически не продаваемы - очень узкий сегмент потенциальных покупателей «а-ля владельца бетонного заводика в Домодедово или стекольного комбината под Чеховым», которые бы готовы были выложить 4-5 млн. долларов, чтобы жить "достойно" и рядом с работой», комментирует ситуацию Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty.
Вторичный рынок элитной загородной недвижимости представлен строениями постройки 2000-2007 годов – периода расцвета коттеджного строительства, когда дома строились преимущественно для себя, с размахом и шиком.
Особенность Рублево-Успенского шоссе
Рублевка всегда была вне конкуренции, и со временем ситуация не меняется. Нет больше нигде Жуковки и Барвихи , со всей инфраструктурой, безопасностью, транспортной составляющей. Традиционно спрос на объекты элитной недвижимости предъявляют сырьевые магнаты, ищущие ближнюю Рублевку. Но в 2014 году рынок прирос украинскими олигархами с бюджетом 1,5-10 млн. долл. и запросами на дома «под ключ» на ближней и средней Рублевке. Пик спроса - готовые (!) новые (!) дома "заезжай и живи", с тапочками, охраной - в бюджете 3-7 млн. долларов.
Слухи о том, что объекты Рублево-Успенского шоссе активно выставляются на продажу, а их владельцы покидают район – ошибочны: на деле объем вторичного предложения практически не меняется вот уже лет 5. Как и на всех других трассах, одни жители традиционно уезжают в Москву, в Британию, в Испанию, в США. У других заканчиваются деньги на обслуживание, разводятся, меняются семейные обстоятельства. Третьим срочно нужны деньги, чтобы спасать бизнес. Так дома попадают «в продажу».
Но на их место приезжают новые, т.к. прослойка денежного класса у нас в стране постоянно меняется и обновляется, что, в общем, характерно для всех развивающихся авторитарных государств.
Соответственно, ситуация на загородном элитном рынке Рублевского направления в ближайшее время не изменится: все также каждый второй дом выставлен на продажи.
«Но что изменилось в 2014 году, так это тот факт, что платежеспособный спрос развернулся в сторону Рублевки: объекты действительно начали распродаваться – именно в этом году зафиксировано несколько крупных сделок в сегменте от 6-7 млн. и выше», делится опытом Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty.
Особенность Рублево-Успенского направления – крайне высокая стоимость земли, и в ситуации, когда дом не соответствует статусу расположения, его физическое наличие на участке – просто игнорируется. В продажу под видом земельных участков попадают земли с ветхими или просто недорогими домами, которые потом пойдут под снос. Фактически, дом не только ничего не стоит, но накладывает дополнительные финансовые и временные ограничения на будущего владельца. С другой стороны, даже ветхий коттедж является базой для подключенных коммуникаций (редко, но бывает, что в наличии и газ, и центральная канализация). Но, опять же, такой формат касается скорее бюджета 1-1.5 млн., но никак не 6-7 млн. долл.
Инвестиции
С точки зрения инвестиций - только ближние дома будут всегда востребованы.
«Караулить выгодную вторичку "под отделку" на Рублевке (Раздоры, Барвиха, Жуковка, Николина гора и т.п.), делать там хороший ремонт и продавать с отделкой – гарантия работы с очень хорошей маржой. Интересных новых домов "под ключ" почти в любом в бюджете катастрофически не хватает!» - комментирует ситуацию Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty.
Также можно привести примеры двух наиболее интересных лотов, актуальных на сегодня.
1. Раздоры-2, коттеджный поселок.
Весь поселок - одно сплошное преимущество. Самое близкое расположение к Москве (первый поворот на Рублевке, 5 км) в месте, где никогда не будет удручающего спального района. Тихо, лес, река. Шикарная инфраструктура. Красивые, качественные дома. Роскошные цены для такого предложения (от 3 млн. долларов за 600-метровый дом на 17 сотках). Лучшее предложение на Рублевке.
2. Земельные участки в Раздорах и Шульгино.
Сейчас продается несколько великолепных полян в поселках и множество точечных участков в деревнях в районе Раздоров и Шульгино. Земли недооцененные: все стремятся в Жуковку, в инфраструктуру и пробки. Поэтому земли на ближней Рублевке можно купить за 45-60 тысяч долларов за сотку. Земли все равно мало, она кончится - и неминуемо вырастет в цене. Преимущества все те же: близко, быстро до центра, рядом вся инфраструктура. Лес вокруг.
Прогноз
В 2015 году ожидается повторение 2008-2009 года. Цены в долларовом эквиваленте упадут на 30-35%, в рублевом - вырастут на 15-20%, будет вялотекуще распродаваться самый топ-премиум и эконом-класс. Каким бы не был кризис, жить людям надо, и жить здесь и сейчас. Учитывая планы правительства ввести очередные изменения в налоговый кодекс, усложняющий махинации с налогами (излюбленную манеру продавать дом стоимостью 5 млн. долларов за 5 млн. рублей по договору) в 2016 году, это может простимулировать продавцов и они еще больше снизят цену (но в рамках 5-10%, не более).