Как показал опыт последнего полугодия, спрос в сегменте премиальной городской недвижимости в наименьшей степени подвержен влиянию политического курса страны и введенных против России экономических санкций. Рынок элитной городской недвижимости живет по своим законам: он не подвластен экономическим колебаниям, панике по обесцениванию национальной валюты или ускорению вывода капитала из страны. Инвесторов в премиальном сегменте почти нет, поиск объекта ведется исключительно для удовлетворения собственных сформированных потребностей и начинается задолго до планируемой покупки. Такого рода недвижимость приобретается не на последние деньги, преимущественно вместе с продажей аналогичного по классу жилья, мотивы самые что ни на есть бытовые: увеличение семьи требует больших площадей, а повзрослевшие дети требуют размена на несколько самостоятельных квартир.
«Все покупатели, начавшие подбор объекта, совершенно точно, пусть и не сразу, но доведут его до конца – случаев отказа от сделки по причине изменения финансовой ситуации или банального «передумал», характерного для более массового рынка, на моей практике очень давно не было», - комментирует Татьяна Вакуленко, партнер Vesco Group.
В отличие от
загородного рынка, здесь нет места праздному любопытству – рано или поздно весь предъявленный спрос трансформируется в сделку.
Ценовая ситуация
Ценовая ситуация на вторичном рынке элитной недвижимости совершенно стабильна – более 90% собственников фиксируют цену на годы, торгуются в пределах разумного, чем, безусловно, поддерживают рынок элитного жилья в стабильном состоянии. Стратегия подавляющего большинства собственников направлена на удержание позиций любой ценой. Демпинговые предложения единичны, снижение цены может достигать 30-40%, например, в случае, когда квартира отошла банку при просроченных обязательствах со стороны прежнего владельца. Недвижимость премиального сегмента не является предметом торга, скорее – активом, который со временем не потеряет в цене, какими бы депрессивными не были экономические процессы, происходящие в стране. Кроме того, объект премиального сегмента может быть принят банком в качестве залога.
Стратегия первичных продаж на премиальном рынке значительно отличается от системы сбыта в массовом сегменте, где подавляющее большинство девелоперов рассчитывают привлечь значительный объем денежных средств от покупателей на этапе стройки за счет таких инструментов поддержания спроса как ДДУ, огромных маркетинговых бюджетов и регулировки стоимости квадратного метра, позволяющей оперативно и эффективно корректировать баланс привлеченного частного финансирования и объем прибыли застройщика. Начиная девелоперский проект премиального класса, застройщик, как правило, ориентируется на банковское финансирование вплоть до этапа ввода объекта в эксплуатацию, нежели на частичное покрытие себестоимости за счет покупателей, вложившихся в проект на стадии строительства. Прошли времена импульсивных продаж, сегодня ликвидность и цена лота на первичном рынке полностью зависит от полной готовности объекта. Девелоперы это отлично понимают и не входят в проект без высоких гарантий на завершение строительства.
Из неожиданных сделок весенне-летнего сезона можно выделить одну, где покупатель в общей сложности заработал около 2 млн. долл. В один день была продана купленная по более низкой цене двумя неделями ранее квартира, и приобретена другая, выставленная с 30%-дисконтом из-под залога новым собственником – банковской структурой.
