Сколько стоит обслуживание элитной квартиры в Москве или во что обходятся собственникам услуги управляющих компаний?
Мониторинг рынка элитной московской недвижимости показал, что разница между минимальной и максимальной ставкой оплаты услуг управляющих компаний может достигать пяти и более раз. Аналитики подсчитали, что расходы на содержание элитного жилья в среднем на 17% превышают аналогичные расходы в классе премиум, а размеры таких расходов нередко сопоставимы с размером арендной платы за столичную квартиру.
Каковы же реальные расходы собственников на содержание дорогостоящего жилья в Москве?
Основные статьи расходов по оплате жилья - это коммунальные и эксплуатационные платежи. К коммунальным относятся платежи за потребляемые ресурсы - электричество, вода, отопление. В эксплуатационные входит оплата услуг управляющей компании. Это прежде всего набор стандартных услуг - эксплуатация инженерных систем, уборка территории и общественных зон, вывоз мусора и т.п. Полный перечень услуг зависит от особенностей конструкции здания, необходимости содержать объекты закрытой инфраструктуры. Размер платежа рассчитывается индивидуально для каждого объекта и нередко зависит от аппетитов управляющей компании. В эксплуатационный платеж входят также дополнительные услуги УК, круг которых может варьироваться в зависимости от желания собственника.
По данным статистики средняя ставка эксплуатационных платежей в элитном сегменте в 2014 году по Москве составила 150 рублей в месяц за квадратный метр. Разброс ценовых показателей на услуги УК оказался велик - от 70 рублей ( элитный дом “Остоженка, 11”) до 350 рублей ( ЖК “Дом на Трубецкой”).
В большинстве элитных домов на 20 - 40 квартир поддерживается среднерыночный уровень ежемесячных затрат на эксплуатацию в диапазоне от 120 до 180 рублей за “квадрат”. Это ЖК Skuratov House (100-120 руб.), Каретный Плаза (120 руб.), Афанасьевский (129 руб.), Barkli Virgin House (158 руб.),”У Патриарших” (175 руб.).
В каких домах самые высокие платежи?
Самые высокие размеры платежей из расчета $10 за квадратный метр и выше показывают жилые комплексы с дорогостоящей закрытой инфраструктурой, рассчитанной только на жильцов дома. Так, “Дом на Трубецкой” располагает двухэтажным спорткомплексом с 25-метровым бассейном, детским центром с кинозалом и пр. В клубном доме “Гранатный, 6” - роскошная эксплуатируемая крыша, где высажен настоящий сад, организована огромная зона отдыха и спортзал.
Как правило, размер платежей возрастает с уменьшением общего количества квартир в доме. Так, в клубном доме “Булгаков” на 12 квартир ежемесячная ставка составляет 193 рубля, а в клубном доме на 5 семей “ПлотникоFF” - уже 210 рублей.
Средняя стоимость эксплуатации жилья премиального класса несколько ниже - 125 рублей за квадратный метр. Так, в жилых комплексах “Итальянский квартал” (240 квартир), “Barrin House” (312 квартир), “Литератор” (182 квартиры) установлен ежемесячный платеж из расчета 120 рублей за “квадрат”. При этом инфраструктура каждого из проектов включает бассейн, фитнес-клуб, ресторан, консьерж-службу.
Самая высокая ставка в сегменте премиум не уступает элитным показателям - 350 рублей в небоскребе “Федерация” (ММДЦ “Москва-Сити”). Размеры эксплуатационных платежей в других башнях Сити также высоки. В ЖК “Город столиц”, “ImperiaTower”, “Меркурий Сити Тауэр” ежемесячный ставка составляет 245 рублей, что в 2 раза больше среднего уровня. Обоснованность увеличения размеров платежей очевидна - особенности эксплуатации высотных зданий (небоскреб Меркурий - 338,8 метров!) требуют дополнительных затрат на лифтовое оборудование, обеспечение противопожарных мер безопасности, уход за фасадным остеклением и много другое.
Расчеты на конкретных примерах
Для более ясной картины того, какие расходы требуются на содержание элитного жилья в Москве, представим расчеты на конкретных примерах.
Итак, за обслуживание квартиры в элитном доме площадью 110 кв. м придется в среднем выложить 16,5 тысяч рублей в месяц, в премиум классе - 13,2 тысяч рублей. Так, например, владелец самой маленькой квартирки площадью 45 кв. м. в ЖК “Итальянский квартал” ежемесячно будет платить за обслуживание 5400 рублей. Плата за апартаменты аналогичного метража в ЖК “Новый Арбат, 32” составит ежемесячно 6750 рублей. Расходы обладателя самых больших апартаментов (420 кв.м) в том же доме на Новом Арбате окажутся почти в 10 раз больше - 63000 рублей в месяц. При этом оба владельца апартаментов смогут рассчитывать на сервис европейского уровня от отеля Marriott International, хотя, скорее всего, часть услуг придется оплачивать дополнительно.
“Астрономические” расходы потребуются на содержание огромного пентхауса в башне “ОКО” ММДЦ “Москва -Сити”. Его метраж составляет 1151 кв. м. При ставке в 220 рублей за “квадрат” размер эксплуатационного платежа превысит 250 тысяч рублей в месяц. Сумма ежегодного платежа за обслуживание пентхауса составит более трех миллионов рублей, что сопоставимо со стоимостью небольшой квартиры в Новой Москве.
В целом эксперты полагают, что клиенты стали более рационально подходить к вопросу покупки недвижимости. Уже на этапе выбора покупателя интересует не только стоимость самого жилья, но и размеры ежемесячных коммунально-эксплуатационных платежей. В новых проектах все реже встречаются предложения дорогостоящей, полностью закрытой инфраструктуры. Наибольшей востребованностью пользуются те проекты, в которых ежемесячные платежи не выходят за рамки разумного и соответствуют предлагаемому инфраструктурному сервису.
