С другой стороны, управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик полагает, что случаи, когда объект снимают с продажи и выставляют в аренду, не будут носить массовый характер. "С учетом ситуации с вирусом, у некоторых людей есть психологический барьер. Владельцы даже снимают свои предложения с рынка аренды, чтобы избежать ситуации с возможным заражением. Один объект, например, мы выставляли меньше часа. Клиент решил подождать конца пандемии. Не каждый готов пустить незнакомых людей в свою жилую площадь, когда во всем мире такая обстановка", – отмечает она.
Пока девелоперы городских новостроек массово переходят на дистанционные продажи, загородный сегмент расписывается в том, что организовать такое для большинства объектов не получится.
Проведение удаленных сделок на вторичном рынке в городе – это экзотика, а на загородном рынке – утопия. Для того, чтобы приобрести дом, не посмотрев его вживую, надо обладать очень большой смелостью и большим количеством лишних денег, констатирует генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер.
"Я никогда не поверю, что можно осуществить показ и сделку на загороде удаленно. У нас 80% вторичного рынка, часто это особняки с мебелью, большими участками, ни один ролик не передаст атмосферу. Это уникальные объекты", –полагает Колосницын.
Достаточно сложно передать по видео все характеристики загородной недвижимости таким образом, чтобы продать ее. Это эмоциональная покупка. Для нее нужно снимать многочасовое видео. Хотя видеосъемка загородной недвижимости все равно нужна, не такая глобальная, но лишь для того, чтобы сподвигнуть человека выехать на место и посмотреть лично, добавляет Мищенко.
В связи с режимом самоизоляции сильно снизилось количество показов объектов клиентам, несмотря на то, что мы запустили возможность показа объекта онлайн, все равно многие отложили вопрос выбора и покупки до окончания хотя бы карантина, то есть до 1 мая. При этом сильно выросла средняя длительность звонка, с 6 до аж 20 минут. Люди задают максимум вопросов, чтобы только не ехать никуда смотреть, отмечает руководитель отдела маркетинга ЖК "Мечта" Евгений Сорокин.
Успехи все-таки есть
Несмотря на то, что многие эксперты сильно сомневаются, что можно физически зарегистрировать сделку в дистанционном режиме, некоторые участники загородного рынка все же рассказывают об успешном опыте дистанционных продаж.
Они уверяют, что после введения особого режима самоизоляции объем новых обращений не сократился. У покупателей появилось время на более детальное изучение поселков: они посещают странички в социальных сетях, смотрят видеоролики о проектах, примеряют на себя планировки.
У нас уже был опыт нескольких удачных видеопоказов с новыми покупателями, которые выходят на преддоговор без выезда. Это новая реальность, к которой мы все обязательно приспособимся, уверена руководитель отдела продаж КП"Фирсановка-Лайф"Жанна Грошева.
С этим соглашается генеральный директор агентства "БЕСТ-Недвижимость в Тушино" Татьяна Волнова, отмечая, что в период режима самоизоляции показы проводятся дистанционно, риелтор всегда на связи. Покупка дома с земельным участком – это, по сути, две сделки, их "ДомКлик" не регистрирует, но они проходят с помощью дежурных нотариусов и электронной регистрации. Никаких проблем не возникает, добавляет она.
Бронирование, ипотека, подписание договора – все это сегодня можно сделать, не выходя из дома, уверяет директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин.
Нервный ценник
Большинство опрошенных экспертов отметили рост цен на загородном рынке, однако с оговоркой, что сейчас мы имеем дело с реакцией на внешние факторы, такие как курс рубля и угроза коронавируса, так что нельзя сказать, будет ли повышение цен долгосрочным трендом, а некоторые и вовсе фиксируют ценовой спад.
В частности, Мищенко уверена, что цены как были на спаде, так и есть. Есть единичные случаи подъема цены в связи с изменением курса рубля, но отклика такие предложения не возымели, так как доходы населения, к сожалению, не растут и зависят от рубля, а не доллара.
С другой стороны, повышение спроса всегда подогревает цены, и загородная недвижимость здесь не исключение. Пока они в России повысились в среднем на 5%. Наибольший рост отмечается в Москве и Санкт-Петербурге, где он доходит до 20-25%, отмечает в свою очередь Сауков.
Перспективы дальнейшей динамики цен на загородную недвижимость будут зависеть от ситуации в стране и связанной с ней покупательской способностью. Пока рост стоимости не выше сезонных показателей прошлого года, добавляет он.
Высокая курсовая волатильность отнюдь не способствует заключению сделок, особенно в высоких бюджетах, рассуждает Кирюхина. Такие объекты нередко экспонируют в долларах, тогда как покупатели имеют все же рублевые доходы по большей части. Возникает непонимание: продавцы хотят получить за объект стоимость в долларах, тогда как сами покупатели рассчитывают на скидку в 20% – в размере обесценивания рубля. До тех пор, пока нет четкого понимания и диалога между продавцами и покупателями – продажи на загородном рынке будут идти не столь активно.
Средняя цена дома по Подмосковью – 15,2 миллиона рублей (+0,9% с апреля 2019), по Москве (в основном в "замкадных" районах и новой Москве) – 18 миллионов (+1,7%). В среднем по России – 4,6 миллиона рублей (–2,1%), приводит свою статистику генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко.
При изменении курса в феврале 2020 года часть собственников осталась в рублевых ценах, твердо намереваясь продать свою недвижимость. Другие повысили рублевые цены или остались зафиксированными в валюте. Очевидно, что возникшая разница в ценах постепенно вымоет с рынка более недорогие объекты, поэтому со временем средний уровень цен чуть увеличится, думаю на 30-50% от роста курса, добавляет Аверьянов.
Дом, земля, таунхаус?
Представления о структуре спроса у экспертов также немного разошлись: большинство склоняется к тому, что на пике интереса у покупателей готовые дома, однако некоторые фиксируют и устойчивый и даже растущий спрос на земельные участки.
Участки всегда пользуются спросом, но в последнее время они все чаще уступают лидерство в продажах готовым домам. Так, последние пять лет отмечается тенденция по постоянному росту предложений в сегменте готовых домов, а это ведет и к более широкому выбору вариантов, и к более конкурентной среде, поэтому все чаще покупатели загородной недвижимости делают выбор именно в пользу готовых домов, рассуждает Сауков.
На рынке загородной недвижимости более высоким спросом всегда пользуются готовые объекты. Это дома с ухоженными участками и мебелью.
А вот традиционные дачи, особенно удаленные от Москвы на 70 километров и более – самый невостребованный формат сейчас. "В нынешних условиях наши специалисты отмечают даже рост обращений о продаже таких объектов. Люди хотят продать дальние дачи и купить что-то поближе к городу", – отмечает Толстик.
При этом интерес к участкам без подряда сохраняется. Особенно востребованы объекты с ценой в пределах от 1 до 1,5 миллиона рублей. При этом Гинковер отмечает, что к готовым домам все-таки интерес выше. Самый большой спрос фиксируется на дома стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей, которые являются альтернативой городскому жилью.
В марте-апреле 2020 года 79% просмотров объявлений на загородном рынке пришлись на дома, 19% – на земельные участки, 2% – на таунхаусы, констатирует Кирюхина.
