Наши коллеги из компании Point Estate подготовили интересное аналитическое исследование рынка элитных новостроек в 2014 г., с которым мы хотели бы вас познакомить.
1. Предложение
Новое предложение
Всего за 2014 г.1 на рынок премиального жилья и апартаментов вышло 12 объектов проектным объемом 1 221 лот.
Новые элитные объекты, появившиеся на рынке в 2014 г. (по состоянию на 22 дек. 2014 г.)
Динамика и объемы текущего предложения
Текущий объем предложения составляет: 2 430 квартир и апартаментов в 58 комплексах, или 355,7 тыс. м2.
При этом в 14 объектах число оставшихся в предложении объемов не превышает 20% от проектных, т.е. фактически «распродаются остатки».
Прирост объема предложения за 2014 г. составил 34%.
Основной рост предложения наблюдался в начале года, когда в предложение вышел ряд крупных проектов:«Садовые кварталы» (2-я очередь), «Резиденция Монэ».
Доля комплексов с отделкой в общем объеме предложения составляет 17% (по количеству квартир -18%). Среди таких проектов:«Turandot Residences», «Око», «Меркурий Сити Тауэр», «St. Nikolas»,«Barkli Residence», «Golden Mile Private residence», «Mon Cher», «Негоциант» и другие.
Динамика объемов предложения элитных новостроек
Структура предложения по районам
Лидеры по объему предложения по итогам 2014 г.- районы Хамовники и Пресненский:здесь было сосредоточено более 55% всего объема элитных новостроек Москвы. Примечательно, что если в Хамовниках основной объем предложения – это традиционные квартиры,то в Пресненском районе – это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» и расположенного на 2-й Звенигородской улице комплекса «Резиденция Монэ».
Элитные новостройки за пределами официальных границ центра Москвы были представлены двумя «традиционными» жилыми комплексами: «Barkli Residence» в Донском районе Южного округа и «Снегири Эко» в районе Раменки Западного округа.
Структура предложения по площади
Средняя площадь предложения в целом по элитному сегменту по состоянию на конец 2014 г. - 149 м2: квартиры – 158 м2,
апартаменты – 140 м2. Для сравнения, в конце 2008 г. средняя площадь предложения составляла 200 кв. м. Минимальные площади квартир в предложении «стартуют» от 43,7 м2. Объектов размером менее 50 м2 на рынке немного, но они есть,
например, в проектах «СоветникЪ», «Полянка/44».
2. Спрос
Спрос в элитном сегменте во многом определялся экономическими и политическими событиями, происходящими в стране, поэтому его динамика отличались от традиционных сезонных колебаний. Так, начало года ознаменовалось резким ростом активности покупателей, которые в условиях нестабильности валютных рынков решили не откладывать приобретение
недвижимости. В результате этого застройщики зафиксировали достаточно ощутимый рост объемов продаж в первые месяцы 2014 г.
Ближе к концу весны, когда основные объемы спроса уже были реализованы, на рынке наступило так называемое «затишье», и сделки совершались в спокойных и комфортных условиях, тем более, что предложение оставалось достаточно разнообразным и позволяло выбрать наиболее подходящий вариант.
Даже начало осени, которое обычно связано с ростом активности покупателей, в этом году было вполне спокойным. Однако второй всплеск активности все же наступил, и пришелся он на самый конец года. В этот период всегда отмечается повышенный спрос, связанный с предоставлением застройщиками скидок, специальных предложений и акций, однако в конце 2014 года объемы спроса превзошли все предыдущие показатели. В связи с резким ростом курса иностранных валют по отношению к рублю и усилившимися негативными настроениями населения на рынок вышли разные группы покупателей: и те, кто решил сохранить свои накопления или зафиксированную рублевую прибыль за счет валютного скачка, и те, кто решил перевести деньги из высокорисковых финансовых инструментов в недвижимость, и те, кто уже давно планировал улучшить свои жилищные условия, но по какой-то причине это откладывал.
Всего за 2014 г. год на рынке премиальной городской недвижимости было совершено чуть более 500 сделок, что сопоставимо с показателями прошлых лет, однако, нужно отметить, что предновогодний спрос в этом количестве сделок не учтен, и показатель скорее всего еще будет скорректирован, и в итоге объем сделок в 2014 г. окажется несколько выше уровня прошлого года.
Наибольшей популярностью пользовались квартиры и апартаменты в бюджете до 100 млн руб., при этом к концу года спрос начал перемещаться исключительно в объекты, номинированные в рублевых ценах.
Самые востребованные по площади квартир и апартаментов – до 150 м2 (2 спальни). В 2014 г. продолжилось смещение интереса к более функциональным планировочным решениям, продолжается снижение общей площади покупаемых квартир
и апартаментов. Возможности максимально рационального и комфортного использования жилого пространства и эффективность планировок остаются важными критериями для покупателей, при этом востребованными по- прежнему остаются такие подсобные помещения как кладовые и гардеробные.
Лидеры по темпам продаж в 2014 г. :
3. Цены
(Курс пересчета (для объектов без фиксированного курса) принят на уровне среднеарифметического за 1-16 дек. 2014 г. (54,05 руб. за $1)
Валюта номинирования объектов. Скидки, акции
Существенные колебания курсов валют в конце года привели к тому, что все большее число застройщиков перешло на номинирование цен предложения в рублях. Особенно заметно это в новых комплексах, поступивших в предложение в последнее время.
Ряд застройщиков, предлагающих свои объекты по долларовым ценам, фиксирует курс валюты для того, чтобы не «отпугнуть» потенциальных покупателей растущим курсом.
Так, например, в лофт-комплексе «Кадашевские палаты» курс зафиксирован на уровне 37,5 руб. за 1$, в комплексе «Резиденция МОНЭ» - на уровне 39 руб., в ЖК «Котельнический» - на уровне 40 руб.
Помимо фиксации курса, застройщики традиционно предлагают новогодние и рождественские скидки и особые условия для покупателей: скидки до 25% при единовременной оплате, рассрочки, машиноместа в подарок, и пр.
Динамика ценовых показателей
По итогам 2014 г. средняя цена на рынке элитных новостроек Москвы составила 781,7 тыс. руб. за кв. м. Прирост рублевой цены составил 33%, в то время как в долларовом выражении цена снизилась на 19%. Без учета нового предложения прирост рублевой цены также был значительным и составил 29% (-21% в долларах).
Основное влияние на столь существенный рост оказал, в первую очередь, рост курса доллара, так как по-прежнему более половины объема всего предложения номинируется именно в иностранной валюте. Кроме этого, был отмечен и реаль-
ный рост рублевых цен: в течение года цены повышались в ряде крупных проектов основных игроков элитного рынка. Влияние на среднюю цену предложения оказывали и структурные сдвиги: «уход» с рынка недорогих объектов. Прямое
снижение цен в прайсах наблюдалось в единичных случаях и было связано либо со стремлением нивелировать рост курса доллара, либо происходило в рамках сезонных скидок.
Ценовые показатели по районам
Лидерами по ценовым показателям по итогам 2014 г. оказались: район Китай-город, где в предложении находится единственный объект – апартаментный комплекс St. Nikolas, и традиционно самая дорогая зона Москвы – «Золотая Миля» (часть района Хамовники внутри Садового кольца между ул. Остоженкой и Пречистенской наб.).
Средние цены и бюджеты. Предложения по районам. (цены указаны в рублях)
Структура предложения по бюджетам
Средний бюджет предложения по состоянию на конец 2014 г. – 114,7 млн руб. ($2,16 млн), в т.ч: квартиры – 136,9 млн руб.
($2,56 млн),апартаменты – 95,3 млн руб. ($1,81 млн).
Минимальные бюджеты начинаются от 19,8 млн руб. за апартаменты в комплексе «Wine House».
Доля максимальных бюджетов (выше 1 млрд руб., или $18,5 млн) составляет менее 0,5%. В таком бюджете предлагались пентхаусы в комплексах «Негоциант», «Golden Mile Private residence», «Barkli Virgin House», «Knightsbridge Private Park».
4. Тенденции, прогнозы, перспективы
2014 год на рынке элитного жилья оказался очень насыщенным в плане событий и тенденций: высокий уровень спроса в начале года, сменившийся относительным спокойствием к лету, и вновь резко повысившийся к концу года; смещение покупательской активности в сегмент новостроек, номинированных в рублях; активный выход на рынок новых объектов; зависимость рынка от политических и макроэкономических факторов.
Однако самым непредсказуемым оказался конец 2014 г., когда на фоне беспрецедентного роста курсов иностранных валют по отношению к рублю, спрос на рынке недвижимости, в том числе, элитных новостроек, возрос, и застройщики снова зафиксировали всплеск продаж, превышающий традиционно высокий предновогодний уровень активности покупателей.
Что касается перспектив развития рынка, то, в первую очередь, они будут напрямую связаны с состоянием российской экономики в целом, поэтому делать долгосрочные прогнозы в текущих условиях крайне высокой валютной волатильности и финансовой-экономической неопределенности достаточно сложно. В то же время нужно отметить, что элитный сегмент как правило, в меньшей степени подвержен кризисным влияниям. Тем более, что влияние ипотечных сделок, доля
которых в связи с ожидаемым ростом ставок будет снижаться, в элитном сегменте невелико.
В ближайшее время можно ожидать продолжения роста спроса, основанного на стремлении покупателей максимально обезопасить свои денежные средства, в первую очередь, стремительно дешевеющие рубли, вложив их в покупку недвижимости, как наиболее понятного и «осязаемого» актива, после чего наступит период стагнации.
Ожидается перемещение спроса в более низкие бюджеты в рублевых или долларах с фиксированным курсом ценах, при этом предпочтение будет отдаваться объектам на более высокой, а значит, наименее рискованной, стадии строительства.
Что касается нового предложения, то вполне вероятно снижение темпов его прироста: для многих застройщиков кредитная нагрузка может оказаться слишком высокой, что заставит их на время отложить реализацию объектов. В наиболее выигрышном положении окажутся застройщики, способные строить с минимальным привлечением кредитных средств.
Начавший набирать обороты тренд на реализацию квартир с финишной отделкой с высокой долей вероятности приостановится; вполне возможен отказ от финишной отделки в ранее планируемых проектах, поскольку в этом сегменте большая часть материалов импортные. Также вполне вероятно «упрощение» и внешней отделки в ряде проектов по этим же причинам.
Принятые ограничения по возведению апартаментов (постановление правительства Москвы No660-ПП, предполагающее размещение апартаментов только в гостиницах и других средствах размещения в целях временного проживания, и
исключающие строительство отдельных капитальных объектов) в краткосрочной перспективе не приведут к существенным изменениям рынка элитного жилья.
Влияние могут оказать более глобальные меры ужесточения в этом подсегменте (рост налога и эксплуатационных платежей - для покупателей, строгие нормы по социальной инфраструктуре и проектированию – для застройщиков), однако пока
объём этих ограничений не определен, и поэтому судить о степени их влияния преждевременно. Наоборот, возможно принятие решений по ослаблению налоговой нагрузки на апартаменты, что в конечном итоге может положительно повлиять
на спрос в сегменте. В любом случае, пока задел для строительства традиционного жилья в центре Москвы еще есть, и дефицита предложения не ожидается.
Влияние на ценовую динамику будет оказывать ряд факторов: с одной стороны, это внешние факторы, связанные с удорожанием строительных материалов для застройщиков и рост ставок по кредитам, что естественно, отразится в цене квадратного метра. С другой стороны, влияние будут оказывать рыночные факторы регулирования, а именно: баланс спроса и предложения. В условиях неизбежного снижения спроса в среднесрочной перспективе застройщики вынуждены будут «бороться» за покупателя, и неизбежно использование ценового фактора.
Активный переход на рублевые цены рядом крупных застройщиков может привести к окончательному выбору номинирования цен элитных новостроек в национальной валюте, как это уже произошло в остальных классах жилой недвижимости.
Несмотря на непростую экономическую ситуацию и очевидно начавшийся глубокий финансовый кризис, катастрофы на рынке мы не ожидаем.
Качественное жилье, особенно в центральной части города – понятный по своей ценности актив. Элитный сегмент безусловно будет испытывать серьезное давление за счет роста стоимости проектного финансирования и строительной себестоимости, однако он не рискует потерять существенную часть покупателей из-за возможного «закрытия» рынка ипотеки. Безусловно, для рынка наступает непростой период, и он будет испытывать серьезные колебания и структурные изменения, усилится тренд
«размывания» границ между классами, тем не менее, покупатели здесь останутся. Традиционно, наиболее выигрышные позиции будут у объектов с максимально сбалансированными характеристиками: удачным расположением, качественной концепцией, справедливым ценообразованием, прозрачными схемами продажи.
Источник: Point Estate
