ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК малоэтажной жилой недвижимости Московской области
На момент проведения исследования в продаже на первичном загородном рынке Московской области находилось 816 проектов, реализующих различные форматы домовладений (коттеджи, таунхаусы, участки без подряда). Общий объем домовладений составляет более 56 тысяч единиц. Наибольшее количество принадлежит сегменту земельных участков без обязательного подряда на строительство.
Полностью реализованных проектов насчитывается 798. Они рассчитаны более чем на 89 тыс. домовладений и занимают территорию свыше 14 тыс. гектар.
Изменение средней площади строения и придомового участка для коттеджей / таунхаусов / участков без подряда на первичном рынке Московского региона, 2012-2016, кв.м. и сот.
Изменение объема предложения коттеджей / таунхаусов / участков без подряда на первичном рынке Московского региона, 2012-2016, шт. и %
В 2015 году 81% всех поселков Подмосковья отводится эконом-классу, подавляющее большинство домовладений - участки без обязательного подряда на строительство.
Изменение средневзвешенной стоимости 1 кв.м. коттеджа / таунхауса на первичном рынке Московского региона, 2007-2016, долл. / руб./ %
Изменение общей средневзвешенной стоимости коттеджа / таунхауса на первичном рынке Московского региона, 2007-2016, долл. / руб./ %
Изменение средневзвешенной стоимости участков без подряда (общей и за 1 сот.) на первичном рынке Московского региона, 2007-2016, долл. / руб./ %
Снижение цен на загородную недвижимость в долларовом эквиваленте по всем сегментам связано в большей степени с повышением курса доллара по отношению к рублю.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК малоэтажной жилой недвижимости Ильинского шоссе
Западные трассы Московской области прочно удерживают звание наиболее престижных направлений Московской области. Разветвленная транспортная сеть, благоприятная «роза ветров» и историческое наследие – главные факторы возникновения здесь наиболее интересных и статусных проектов малоэтажной недвижимости.
Ильинское направление на рынке загородной недвижимости – уникально и не имеет аналогов. С одной стороны, это весьма короткая трасса, относящаяся к второстепенной (даже не имеет прямого выезда на МКАД) и не привлекающая девелоперов коттеджных поселков в качестве позиционирования локации размещения их объектов.
С другой стороны – шоссе расположено на западе Москвы между бессветофорным Новорижским и элитарным правительственным Рублево-Успенским шоссе, по сути – соединяя эти наиболее востребованные для проживания трассы.
К расположенным на Ильинском направлении поселкам можно подъехать как с Рублево-Успенского, так и с Новорижского шоссе.
По правде сказать, Ильинское шоссе продолжается и до Волоколамского, но к загородной недвижимости этот отрезок не имеет отношения, он, по сути, является продолжением города Красногорск с типичной многоэтажной городской застройкой.
Высокий класс расположенной на Ильинском шоссе с незапамятных времен недвижимости определил развитие и класс инфраструктуры.
Жители прилегающих поселков отдают детей в лицей «Ковчег - XXI век», спортом занимаются в теннисном комплексе «Теннис Лэнд» или в спортивно-развлекательном комплексе «Ильинка-спорт» площадью 12 000 кв.м., гуляют в Усадьбе «Архангельское».
На территории «Петровского» и «Рублевского предместья» построены детский сад и школы.
Средние показатели первичного рынка Ильинского направления:
- Средняя удаленность проекта от МКАД: 16 км
- Средняя площадь поселка: 22,3 га
- Среднее количество домовладений в поселке: 143 шт.
В продаже на первичном рынке Ильинского шоссе 10 проектов, 3 из которых - кварталы одного проекта «Европа».
Список коттеджных поселков, реализующихся на первичном рынке
7,3% предложений вторичного рынка в сегментах коттеджей, таунхаусов и участков без подряда – домовладения в поселках, где все еще ведутся первичные продажи.
Структура предложения первичного рынка
Объем выставленных на продажу домовладений на первичном рынке Ильинского направления составляет 264 единицы, т.е. 0,4% от домовладений всей Московской области.
Первичный рынок Ильинского шоссе лишь на 19,3% состоит из классической коттеджной застройки, представленной индивидуальными домами и земельными участками под их строительство.
Основной объем выставленных на продажу домовладений - квартиры двух проектов «Рублевское предместье» и «Петровский». При этом 88% предложения квартир - лоты «Рублевского предместья».
Расположение домовладений первичного рынка
Ильинское шоссе (А109) — ответвляется от Волоколамского шоссе на юго-запад при въезде в город Красногорск (примерно в 3-х километрах от МКАД.). Протяженность трассы до ММК составляет около 40 км. Шоссе соединяет Новорижское и Рублево-Успенское шоссе.
Ближние земли Ильинской трассы достаточно плотно застроены или заняты объектами транспортной и другой инфраструктуры, предложение лотов до 10 км весьма ограничено.
Ценовые характеристики первичного рынка Ильинского шоссе
Самое дорогое предложение - коттедж в поселке бизнес класса «Европа. Баварский квартал» - 197,9 тыс. руб. за 1 кв.м. Минимальная цена на индивидуальные домовладения зафиксирована в коттеджных поселках «Европа. Английский квартал» и «Архангельская Ривьера» - 57,6 и 58 тыс. руб. за 1 кв.м.
Стоимость 1 кв.м. домовладения на первичном рынке Ильинского шоссе
Общая стоимость домовладения на первичном рынке Ильинского шоссе
В целом, средняя стоимость 1 кв.м./1 сотки в зависимости от формата домовладений на локальном рынке зафиксирована на следующем уровне:
- Коттеджи - 137,1 тыс. руб.
- Таунхаусы - 87,8 тыс. руб.
- Квартиры - 106,7 тыс. руб.
- Участки без подряда - 1,5 млн. руб.
Структура предложения первичного рынка по площади
Квартиры к продаже предлагаются всего в 2-х проектах: «Рублевское предместье» и «Петровский». Площадь жилья в комплексах варьируется в «Рублевском предместье» от 21,8-175 кв.м., в «Петровском» 40-70 кв.м.
Средняя площадь домовладений, кв.м.
- Коттеджи - 387 кв.м.
- Таунхаусы - 278 кв.м.
- Квартиры - 76,5 кв.м.
Средняя площадь придомовых участков, сот.
- Для коттеджей - 21,1 сот.
- Для таунхаусов - 5 сот.
- Для участков без подряда - 25,3 сот.
Структура предложения домовладений, расположенных на Ильинском шоссе, по площади дома
Структура предложения домовладений показывает, что максимальный объем предложения отведен проектам больших домов, что вполне соотносится с требованиями, предъявляемыми к жилью клиентами высшего сегмента. Аналогичная ситуация характерна и для земельных участков.
Структура предложения домовладений, расположенных на Ильинском шоссе, по площади придомового участка
Динамика выхода поселков на рынок
Основной объем проектов локального рынка был презентован и реализован более 10 лет назад. Требования покупателей к элитному жилью с тех пор претерпели серьезные изменения.
Например, раньше меньше заботились об архитектуре и стилистике загородных комплексов, не уделялось внимания инфраструктурной составляющей. Постепенно снизился метраж домов в новых проектах, а также площади придомовых участков.
В кризисный период 2008-2010 гг. на локальный рынок вообще не выведено ни одного нового проекта. То же самое происходит и сегодня - за последние 3 года на Ильинском шоссе не презентовано ни одного нового комплекса.
Общая характеристика спроса на домовладения локального рынка. Динамика продаж первичного рынка
Первым организованным коттеджным поселком Ильинского шоссе стал проект «Березовая роща» на 18 км от МКАД. Продажи стартовали в 4 кв. 2002 года. Всего было построено 12 индивидуальных домов из профилированного клееного бруса по одному типовому проекту площадью 657 кв.м.
С течением времени проекты локального рынка претерпели изменения - появился больший выбор вариантов застройки, увеличилось количество домовладений, теперь все чаще предусматривается строительство объектов инфраструктуры.
С 2002 по 2 кв. 2016 г. на первичном рынке Ильинского шоссе реализовано 3040 домовладений, что составило в денежном выражении $2107,3 млн.
Структура сделок на первичном рынке коттеджных поселков по форматам домовладений, 2002-2016 гг., шт.
Структура сделок на первичном рынке коттеджных поселков по форматам домовладений, 2002-2016 гг., млн. долл.
Динамика цен сделок первичного рынка
Динамика изменения средней стоимости сделки по форматам домовладений, 2002-2016 гг., долл.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК малоэтажной жилой недвижимости Ильинского шоссе
Объем вторичного предложения Ильинского шоссе распределяется следующим образом:
- 39,9% (269 шт.) домовладений расположены в коттеджных поселках, из них 49 лотов (без учета квартир) - в проектах, ведущих продажи на первичном рынке;
- 59,1% домовладений находятся в деревнях и стародачном фонде.
Структура предложения вторичного рынка по расположению
Практически одинаково предложение домовладений в зонах до 10 км и 10-20 км. Меньший объем лотов вторичного рынка представлен к продаже в зоне 20-30 км от МКАД.
Структура предложения вторичного рынка по площади
Рассматриваемое направление считается элитным, площади домов здесь достаточно большие. Домовладений до 100 кв.м. нет вовсе.
Несмотря на то, что площади домов внушительны, размеры земельных наделов невелики.
Средний размер участка:
- под коттедж - 13 соток,
- под таунхаус - 4 сотки,
- участка без подряда - 14,5 соток.
Предложение лотов свыше 300 кв.м. - 72,5% выставленных на продажу домовладений.
Структура предложения вторичного рынка по формату застройки
На момент проведения исследования в продаже на вторичном рынке загородного жилья по Ильинскому шоссе находилось 673 лота (В работе не учитывались квартиры).
Структура предложения вторичного рынка по стоимости
Структура предложения по стоимости различных форматов домовладений вторичного сегмента загородного рынка:
Средние цены домовладений вторичного рынка:
Ценовые экстремумы вторичного сегмента
Коттеджи
- Минимальная цена = 16,5 млн. руб.
Коттедж 273 кв. м «под ключ» с участком 10 соток в закрытом охраняемом поселке «Пион» между д. Палицы и Николиной Горой. Дом построен из кирпича, 3 этажа.
- Максимальная цена = 1 298, 2 млн. руб.
Дом общей площадью 2000 кв.м в охраняемом коттеджном поселке. Коттедж «под отделку» расположен на участке площадью 100 соток.
Таунхаусы
- Минимальная цена = 12,7 млн. руб.
Расположен в д. Ивановка. Таунхаус с отделкой под ключ 180 кв.м. с земельным участком 12 соток.
- Максимальная цена=97,3 млн. руб.
Коттеджный посёлок «Ильинка». Таунхаус под ключ 345 кв.м на участке 3 сотки.
Участки без подряда
- Минимальная цена = 2,2 млн. руб.
Земельный участок 4 сотки в с. Архангельское, Красногорского района. Участок сухой, без строений, не огорожен, газа нет. Подъездная дорога грунтовка.
- Максимальная цена = 389 млн. руб.
Лесной участок 60 соток, предлагается в центре поселка Горки-6. Коммуникации центральные.
Ценовые различия первичного и вторичного рынков
Предложение вторичного рынка существенно отличается тем, что большинство лотов реализуются с полной отделкой и даже мебелью – т.е. готовы к въезду и проживанию.
В поселках первичного рынка можно приобрести объекты не только от застройщика, но и «бывшие в употреблении» дома.
Так, например, в «Ильинке» минимальное ценовое предложение 25 млн. руб. за таунхаус без отделки площадью 345 кв.м. + участок 3 сотки. Полностью готовый и меблированный лот аналогичного размера и планировки выставлен на продажу уже за 75,7 млн. руб.
Еще один вариант планировки доступный на первичном и вторичном рынке в «Ильинке» - 421 кв.м. Объект от застройщика без отделки сейчас реализуется по цене 36,2 млн. руб., перепродажа (отделка под «ключ», но без мебели) - 82 млн. руб.
В поселке «RUBIN ESTATE» есть предложение, идущее в разрез с общими тенденциями рынка. Так, если на первичном рынке минимальный коттедж стоит 49 млн. руб., то цены на объекты вторичного рынка начинаются от 45 млн. руб.
В поселке «Прозорово» таунхаус «под чистовую» отделку от застройщика площадью 295 кв.м. выставлен на продажу за 30 млн. руб., на вторичном рынке аналогичный лот стоит уже 40 млн. руб.
Коттеджи вторичного рынка в «Прозорово» предлагаются по цене от 40 до 251,5 млн. руб. Самое дорогое предложение - дом с отделкой и мебелью 762 кв.м. и 22 сот. земли.
В отдельных проектах первичного рынка большинство лотов уже реализовано. Так, например, проданы коттеджи и таунхаусы в «Петровский». В первичной продаже сейчас находятся последние квартиры. Таунхаусы от собственников предлагаются по цене от 26 до 45 млн. руб., коттеджи - от 81,8 до 144,7 млн. руб. Большинство лотов уже с отделкой и мебелью.
Предложение участков без подряда на локальном первичном рынке минимально - всего 10 наделов («Никологорские дачи»). Значительно больше земельных лотов на перепродаже – 105 ед.
При этом неосвоенный надел можно приобрести в таких стародачных и обжитых коттеджных поселках как «Барвиха», «Шато Соверен», «ParkVille Жуковка», «Горки-6» и т.д. В аналогичном ценовом диапазоне земельных участков предлагаемых в «Никологорские дачи» можно купить землю в «Прозорово» (30 млн. руб.) и «Шато Соверен» (22 млн. руб.).
Выводы о перспективах сегмента. Тенденции
В начале 2016 года началось строительство новой многоуровневой транспортной развязки в районе города Красногорск, закончить первый этап планируется в конце 2018 года. Пропускная способность новой развязки составит более 80 тысяч автомобилей в сутки. Движение будет проходить по эстакаде над железной дорогой. За счёт организации съездов в разных уровнях появится возможность убрать светофоры на пересечении Волоколамского шоссе с Ильинским и Пенягинским шоссе.
Планируется, что новое транспортное сооружение облегчит выезд из Красногорского и Истринского районов.
Ильинское шоссе проходит через 2 административных района – Красногорский и Одинцовский. Инфраструктура трассы достаточно развита, например, здесь расположены военный центральный клинический санаторий ФГУ «Архангельское», конный двор в усадьбе Архангельское, пансионат «Петрово-Дальнее», горнолыжный комплекс «Снеж.ком», лечебно-оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский», конно-спортивный комплекс «Группа Акрон», Музей техники, музей-усадьбу Архангельское, дом-музей М.Пришвина.
На момент проведения исследования на загородном рынке по Ильинскому направлению в продаже находится 10 проектов и 264 домовладения. На вторичном рынке к продаже предлагается 673 лота.
В целом, в рамках работы можно отметить следующие тенденции локального рынка:
- Предложение первичного сегмента загородного рынка ограничено - всего 10 комплексов;
- На первичном рынке максимально предложение квартир в малоэтажных жилых комплексах;
- Во многих поселках девелоперы строят различные досуговые, развлекательные и образовательные объекты инфраструктуры;
- Потенциальные клиенты анализируемого локального рынка это достаточно узкая, но в тоже время стабильная группа обеспеченных людей (политики, звезду шоу-бизнеса, чиновники, предприниматели и т.д.);
- Стоимость домовладений локального рынка достаточно высока.
