Рынку организованных коттеджных поселков уже 15 лет, а вторичному загородному сегменту – и того больше. И все это время в сегменте «коробок» - не готовых под ключ строений были не единичны случаи отказа от регистрации дома. Значительная доля сделок проходила по договору купли-продажи участка, свидетельство на дом не оформлялось, покупателю предлагалось оформить дом самостоятельно по амнистии уже после сделки.
Почему такая практика имела место быть? Во-первых, дом с участком – единый имущественный комплекс, продать участок без расположенного на нем строения невозможно. Во-вторых, рынок начинался с дачного сегмента, потом перерос в элитный загород – в любом случае, владельцы загородных домов имели городскую квартиру и крайне редко ставили перед собой задачу по прописке в расположенном за пределом столицы доме. В-третьих, с регистрацией дома не торопились в принципе, чтобы не платить налоги. В-четвертых, после регистрации доли новый собственник мог продать его за условный 1 млн. руб., указав разницу по отношению к стоимости домовладения как цену земельного участка, и не платить налоги с дома.
В конце 2014 года ситуация кардинально изменилась. Во-первых, без налогов домовладение можно продать лишь по истечении 5 лет (вместо 3 лет до 2016 года).
Во-вторых, теперь нельзя дом продать за 1 млн. рублей, а разницу по отношению к фактической стоимости провести через ячейку. Точнее так сделать можно, но налогооблагаемая база будет рассчитана исходя из 70% от кадастровой стоимости. Следует отметить, что и кадастровая стоимость постепенно подтягивается к рыночной.
В-третьих, уже сегодня, при регистрации перехода права собственности на участок в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) сверяется информация со спутниковой картой о наличии на участке строений. И если они будут обнаружены, сделку могут приостановить.
Соответственно, участки с незарегистрированными домами постепенно становятся неликвидом. Спрос на неоформленные дома сошел на нет. У продавца есть выбор – самостоятельно или по просьбе покупателя перед сделкой зарегистрировать право собственности на строение и понести дополнительные расходы на налоги при продаже, которые уже сейчас частично или полностью закладываются в листинговую стоимость домовладения. Или продавать участок с незарегистрированным строением, перекладывая процесс регистрации на покупателя и закладывая скидку в цену домовладения.
Обострившийся вопрос оптимизации налогообложения нашел выход, которым уже активно пользуются при совершении сделок с недвижимым имуществом. При продаже домовладения от лица ИП вместо НДФЛ в 13% продавец заплатит лишь 6%. При этом минимальная налогооблагаемая база (70% от кадастровой стоимости имущества) не изменится. По факту же рынок разворачивается в сторону покупателя, который ликвидным считает актив, продающийся по полной стоимости «в белую», а значит 70% от кадастровой стоимости остается минимальной, но все реже достижимой, налогооблагаемой базой, чаще речь идет о рыночной цене.
Ежегодно повышающийся лимит для УСН (упрощенной системы налогообложения) в 2016 году составил 79,74 млн. руб. – это та сумма сделки купли-продажи имущественного комплекса, в пределах которой продажа от ИП выгоднее, нежели от имени физического лица. При продаже через ИП важно: оформление договора купли-продажи на ИП, получение денег на счет ИП, подача декларации от лица ИП.
Не все знают, что ИП можно зарегистрировать непосредственно накануне сделки! Совершенно не обязательно быть индивидуальным предпринимателем при покупке реализуемого сегодня домовладения, это важный нюанс.
Пример: участок 10 млн + дом 21,4 млн. = 31,4 млн. рублей – средняя листинговая цена домовладений в сегменте бизнес-класса.
70% от кадастровой стоимости 21,4 = 15 млн. рублей * 7% экономии (13-6%) = 1 млн. рублей – экономия, ради которой осуществляется оформление ИП.
Особенно актуальна проблема для регистрации домов, которые не имеют истории строительства в подтверждении понесенных на возведение затрат, которые позволят снизить налогооблагаемую базу. Подробнее об этом мы писали раньше.
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group