В одном из предыдущих постов мы рассказывали, в чем могут заключаться ошибки продавца загородной недвижимости. В сегодняшней статье поговорим об ошибках покупателей.
Очень часто при поиске и покупке загородной недвижимости клиенты исполняют совершенно непредсказуемые и нерациональные поступки, результатом которых является потеря денег, приобретение ненужного особняка или банальная переплата. Ниже мы привели десять наиболее распространенных ошибок, которые совершают покупатели, приобретая дом, таунхаус или участок, и наши советы, как таких досадных оплошностей избежать.
1. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов и агентств недвижимости
С одной стороны, такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка, при этом избежать ангажированности риэлтора показывать только самые выгодные с точки зрения собственной комиссии объекты. По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.
Почему? Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других: показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии; предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал; подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента. Очень часто мы наблюдаем, как наши клиенты бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является то, что они покупают «кривой» объект без правильно оформленных документов и коммуникаций, или расположенный в совершенно неудобном месте, и возвращаются к нам через год-два с просьбой его дооформить или продать.
Наш совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на том сегменте и направлении рынка, в котором Вы ищете недвижимость, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер - это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.
2. Покупатели приезжают на показы дома огромной толпой с детьми, тещей, свекром, сестрами и друзьями на двух-трех машинах
Конечно, покупка «родового гнезда» - дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи. Но осмотр объекта - это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение: большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку. Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей). Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.
Совет эксперта: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы будете серьезно задумываться о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.
3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят там два часа на показе
Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем. В основном же на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут. Но бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.
Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще - «не надо зазнаваться» - очень сложно. Так что мы рекомендуем нашим клиентам быть сдержанными и, даже если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе. Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.
4. Покупатели торгуются прямо на показе
Такое поведение - прямое следствие, как правило, предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца. НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев, «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий. Более того, даже если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой ли, без.
Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. Не торгуйтесь на месте!
5. Покупают дом без строительной экспертизы
Готовый особняк или таунхаус - всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку. Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает толстый отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.
Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то очень не так.
6. Покупатели ждут, когда цена на и так демпинговый объект упадет еще ниже, в результате чего этот дом покупает кто-то другой
Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной. Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию - «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».
Наше мнение: это дурная стратегия. Очень часто нам приходится сильно расстраиваться, когда наши клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе. Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» - длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша - не думая, покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.
7. Перегружают сделку советами не очень квалифицированных юристов, не специализирующихся в недвижимости
Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи. Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности. Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права. В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может. Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.
Наш совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.
8. Передают задаток без правильно оформленных документов
Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами - пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.
Задаток - это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании - как минимум - соглашения о задатке, а лучше - предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон. Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае - придется искать «продавца» - мошенника по дальним заграницам.
9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки
При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках. А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать - в два счета.
Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано - обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.
10. Не прописывают подробно опись интерьера в доме, рискуя после регистрации сделки получить вывезенный интерьер и выкорчеванные унитазы
Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки. Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений. В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.
В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.
Успехов и терпения в поиске дома мечты!