Еще до становления современного рынка недвижимости в Москве были здания, которые в какой-то степени можно было отнести к элитному сегменту: с одной стороны, это престижные в советское время «генеральские» дома, с другой – первые «постсоветские» проекты качественного кирпичного строительства с большими квартирами и подземным паркингом. Но конечно, «элитки» в современном понимании тогда еще не было. Первые объекты с продуманной архитектурной концепцией и правильным позиционированием появились только после 1996 г.
Затем на рынке недвижимости начался так называемый «лужковский период» - время беспорядочной точечной застройки, когда архитекторы не ограничивали свою фантазию и воплощали иногда самые странные идеи в жизнь, в том числе в центре Москвы. Первыми осваивались лучшие районы ЦАО: Золотая миля, переулки Арбата, Патриаршие пруды. Это нетипичные постройки, их было мало, и все хотели в них жить. Именно в таких уникальных домах появившаяся в этот период столичная элита покупала большие квартиры необычных планировок с современным дизайном.
Татьяна ВакуленкоРуководитель отдела элитной городской недвижимости Vesco Realty, возглавившая в 2005 году Рейтинг наиболее успешных брокеров элитной недвижимости, составленный влиятельным изданием Building Business, так вспоминает те годы
:
Так что рынок современной элитной недвижимости Москвы достаточно молод – ему всего 24 года. В архитектурном плане 90-е гг прошлого века характеризуются тягой к гигантомании и множеству непродуманных решений, - вспоминает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. - Люди покупали и делали совершенно невообразимые квартиры (например, на Можайское ш., д.2) – однокомнатные квартиры с двумя окнами, общей площадью по 120 кв.м. Полагаю, о техническом задании там никто и не думал. Спальня – 50 кв.м. при общей площади квартиры 300 кв.м. - это было нормально. Такие «перекосы», по мнению эксперта, впоследствии способствовали разделению на классы недвижимости. Не сумев реализовать «странное» жильё, заказчики начали более осмысленно подходить к тому, что стоит строить ближе к центру, а что - ближе к окраине.
При появлении первых элитных домов в центре в 2002-2003 гг. начало складываться и понимание об элитной недвижимости, с годами оно эволюционировало.
Правила закрытого клуба
До 2007-2008 гг. практически обязательным признаком элитности считалась клубность, т.е. небольшое количество квартир – максимум до 30, а также ограничение «пула» потенциальных покупателей. Риэлторы отмечают, что продавалось первое элитное жилье в те времена великолепно, рост его стоимости к 2007 году достиг 96%. Это был рынок продавца. Выбор был ограничен, рекламы не было, в основном продавали через агентства элитной недвижимости или «по своим», тем более что в то время еще существовало такое понятие, как «фейс-контроль». А если вспомнить, по каким схемам в те далекие времена велись продажи, то о рекламе, разумеется, говорить не приходилось.
Популярность первых клубных элитных домов была настолько велика, что спрос превышал предложение в несколько десятков раз, а среди потенциальных покупателей выстаивались негласные очереди, вспоминает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome. Если собственник квартиры в клубном доме решал ее продать, то по «закулисным» законам он должен был сначала предложить квартиру собственникам клубного дома и если те отказывались, он уже мог выйти со своим предложением на рынок.
«Обязательными атрибутами первых клубных домов столицы - однородная среда, собственная инфраструктура, рассчитанная исключительно на жильцов дома, система фэйс-контроля, а также покупка «проходного билета», чтобы стать членом закрытого сообщества. Цена такого билета составляла 25 000 долларов. Только после этого член клуба мог купить себе квартиру в клубном доме», - рассказывает Татьяна Дмитриева.
Тогда же, по словам Анастасии Томм, старшего менеджера по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», стали появляться первые агентства недвижимости, куда обращались олигархи, бизнесмены, чиновники, которым делали уникальные предложения по жилью. Но даже наличие денег не гарантировало сделку: в тот период существовал некий фейс-контроль, и чтобы иметь возможность купить квартиру в клубном комплексе, нужно было пройти проверку службы безопасности и соответствовать определенным требованиям, так сказать, «подходить» этому пространству.
Постепенно москвичи стали отзываться о таких домах, как об элитном жилье. А позже, благодаря работе агентств, появилась классификация по сегментам: эконом, премиум, элит. Она, кстати, до сих пор не оформилась в единый реестр, в соответствии с которым проекту присваивался бы уровень. Каждый определяет класс задуманного проекта по своему усмотрению.
С 2000 г. началась вторая волна элитного строительства. В это время на рынок вышли ЖК Cooper House, ЖК Grand Prix (Бутиковский, 5), «Новая Остоженка», Дом Виктория (Пожарский, 5), Пожарский, 11, «Кристалл Хаус», «Дворянское гнездо». Это был период активного роста рынка. Жилые комплексы отличались богатыми входными группами, очень интересными архитектурными и фасадными решениями.
«Некоторые из этих проектов получились настолько удачными, что сейчас в них невозможно купить квартиру, - рассказывает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Например, в ЖК «Стольник» очень долгое время ни одна квартира на вторичный рынок не выходила, несмотря на интерес к этому объекту со стороны покупателей».
За всю историю существования элитного рынка постоянно появлялись дома, которые, скажем так, опережали время, - замечает Оксана Дивеева, руководитель блока элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой». - Например, в ЖК «Монолит», построенном более 10 лет назад, уже был оборудован холодильник для шуб. Более 15 лет назад был построен первый дом-гостиница «Времена года» - жилой дом с полной инфраструктурой, включая салон красоты и фитнес-клуб».
С годами формат элитного жилья постепенно стал обретать свое «лицо». Однако до сих пор нет четких критериев, по которым жилой комплекс можно было бы однозначно отнести к элитному классу.
«Десять лет назад обязательным атрибутом дорогого жилья была гигантская площадь с огромными комнатами, обязательно в центре города, то сегодня клиенты предъявляют совсем иные критерии, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Покупатели смотрят на рациональность площадей и планировок. Кроме того, расположение комплекса в самом центре уже не является обязательным требованием. К нам приходят клиенты, которые ищут элитное жилье не в центре, а рядом с парками. Покупатели стали более требовательны к качеству строительства, архитектуре, инженерии, инфраструктурной составляющей, экологии, транспортной доступности и пр.».
«Что касается позиционирования, в те времена не особо об этом задумывались, - отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. - Появился глянец, в котором размещалась информация с рендерами и описаниями, в этом и заключалась вся реклама. Позже в ход пошли перетяжки. В целом, как продавцам, так и покупателям было понятно, что застройка элитной недвижимостью сосредоточилась внутри Садового кольца. К 2003-04 годам, например, сформировалось понятие «Золотой мили» в районе Остоженки».
До 80% клиентов давала наружная реклама и печатные издания: Мир и Дом, Салон недвижимости, вкладки и приложения к деловым газетам – Коммерсанту и Ведомостям в первую очередь. Со временем печатные издания вытеснил интернет, вспоминает Татьяна Вакуленко.
Классовая переоценка и проверка временем
На заре становления рынка элитной недвижимости активнее всего застраивалась «золотая миля», район между Остоженкой и Плющихой. На сегодняшний день география элитных домов несколько расширилась. Особой популярностью у покупателей пользуются элитные новостройки в таких районах, как Хамовники, Пресня и Замоскворечье. На эти районы приходится более 70% сделок.
«С появлением новых технологий строительства возводятся все более современные и качественные объекты. И, как результат, многие состоятельные люди меняют квартиры, следуя новым тенденциям, - считает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate. - То, что называлось элитным жильем еще 10-15 лет назад сегодня уже может таким не являться. Однако, по прежнему среди покупателей ценятся клубные дома, имеющие историческую ценность. А вот «монолитки», построенные в начале «нулевых», больше всего теряют в цене».
«И у продавцов, и у строителей есть убеждение, что новостройка является премиальной не самый долгий срок, - соглашается Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», дома премиум-класса в центре Москвы. - С каждым годом производители предлагают все больше уникальных материалов, развиваются технологии в строительстве и внутренних коммуникациях на объектах, дизайнеры придумывают новые варианты отделки. Плюс, очень сильно меняются предпочтения клиентов. 10-15 лет – это тот срок, в который новостройка, что называется, «держит марку», после дом выглядит блекло на фоне тех, что успели «вырасти» за это время. На вторичном рынке многое зависит и от управляющей компании: кто-то содержит дом лучше, кто-то хуже.
Дома, построенные для партийной и советской элиты 20-30 лет назад, выглядят как новые и по-прежнему пользуются высоким спросом, считает Оксана Дивеева: «Даже несмотря на явно завышенные цены, по своим потребительским качествам квартиры в так называемых «цековских» домах могут поспорить с современным жильем бизнес-класса, а по месторасположению - с домами, считающимися элитными.
Ценники в некоторых таких домах до сих пор одни из самых высоких. Возьмем хотя бы ЖК «Романов переулок, 3», сданный в 1899 году и реконструированный уже в наше время. Местоположение в 400 метрах от Кремля, богатая история дома и современные технические решения в области инженерного оснащения (выполненные в ходе реконструкции), привлекают и представителей иностранного бизнеса, и топ-менеджеров крупных компаний».
«Состояние старых элитных домов в основном плачевное, за редким исключением. Они строились в то время, когда застройщики, видимо, еще не додумались перенять западный опыт, и некому им было подсказать, - считает Ольга Тараканова – руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow. - Среди исключений можно назвать такие дома, как Cooper House и Grand Prix на Бутиковском пер., «Кристалл Хаус» на Коробейниковом пер., Молочный пер., д.1. Застройщик Rose Group, который их строил, прежде уже имел опыт в строительстве бизнес-центров класса А и имел понимание об уровне DeLuxe. В коммерческой недвижимости строительство зданий международного уровня осуществлялось со второй половины 90-х годов, то есть задолго до начала формирования элитного рынка жилья».
«На рынке представлены знаковые особняки XIX века (например Пречистенка, 28), которые всегда пользуются спросом и которые всегда «в цене». С одном стороны, благодаря истории здания и места, а с другой – из-за высокого качества строительства, - комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Однажды по просьбе покупателя мы делали экспертизу такого здания. И она показала, что дом находится в отличном состоянии: все конструкции, балки и перекрытия прекрасно сохранились с XIX века! Единственный минус – отсутствие подземного паркинга, в то время это предусмотреть не могли. Но и эту проблему сегодня решают. Например, жители небольшого элитного дома на Чистых прудах «выкопали» в своем доме подземный гараж, разумеется, предварительно получив разрешения на эти работы.
Элитные дома 3 и 5 в Сеченовском переулке, построенные одними из первых лет 15 назад, где недавно закончилась реставрация фасада, отлично сохранились и не уступают более современным конкурентам, считает Татьяна Вакуленко. А вот мнение своих коллег относительно элитных особняков и «сталинок» эксперт не разделяет.
Сталинские и другие построенные городом дома, претендовавшие ранее на статус высокого жилья, сегодня никому не нужны: нет управляющей компании, которая бы всерьез занималась обслуживанием таких домов.Та же ситуация характерна для отдельно стоящих особняков в центре города, которые кроме исключительного местоположения, высоких потолков, исторической значимости и планировки ничем больше не выделяются. Отсутствие управляющей компании, охраны и главное – паркинга, ограничивают список потенциальных клиентов».
Restate.ru 03.02.2016